Location privée au ryczałt en Pologne en 2026 — 8,5 % et 12,5 %

Taux du ryczałt

Les taux applicables aux recettes de la location privée sont les suivants :

• 8,5 % — sur les recettes annuelles jusqu’à 100 000 zł,
• 12,5 % — sur la part supérieure à 100 000 zł.

Le plafond porte sur les recettes annuelles. Pour les époux qui déclarent une location commune, les règles dépendent de la personne qui déclare les recettes et du dépôt éventuel de la déclaration appropriée.

Le ryczałt est calculé sur les recettes, et non sur le revenu. Les travaux, l’amortissement, les intérêts et les autres charges ne sont pas déductibles.

Quand une location est-elle privée ?

La qualification ne dépend pas uniquement du nombre de logements ou d’une inscription au CEIDG. L’organisation de la location, son ampleur, sa continuité, l’étendue des services et le rattachement éventuel du bien à l’activité sont déterminants.

Une même personne peut exercer une JDG dans un autre secteur et percevoir parallèlement des recettes de location privée. Le statut en matière de VAT et le régime au PIT sont deux questions distinctes.

Quand les recettes sont-elles constatées ?

Dans la location privée, les recettes apparaissent en principe lorsque l’argent est effectivement reçu ou mis à la disposition du bailleur.

Un dépôt de garantie remboursable ne constitue pas une recette au moment de sa réception s’il doit être restitué conformément au contrat. La part conservée pour régler des sommes dues au propriétaire peut en revanche devenir une recette.

Les charges courantes peuvent ne pas constituer une recette du bailleur si le contrat indique clairement qu’elles sont supportées par le locataire et que le propriétaire ne fait que servir d’intermédiaire pour leur paiement. La rédaction du contrat et la méthode de règlement de ces charges sont importantes.

Échéances de paiement du ryczałt

Le ryczałt est versé :

• chaque mois — avant le 20 du mois suivant,
• chaque trimestre — si les conditions sont remplies, avant le 20 du mois suivant le trimestre.

Le ryczałt dû pour décembre ou pour le dernier trimestre est payé avant le 20 janvier de l'année fiscale suivante.

Il est incorrect d’affirmer que la location privée n’est déclarée qu’une fois par an sans paiements en cours d’année.

PIT-28

Les recettes de 2026 sont déclarées dans le PIT-28 déposé en 2027 pendant la période légale de déclaration, en principe du 15 février au 30 avril.

L’abattement de 30 000 zł ne s’applique pas au ryczałt. L’impôt est dû sur les recettes imposées au taux concerné, même si leur montant annuel est inférieur à 30 000 zł.

VAT sur la location d’un logement

La location, pour son propre compte, d’un bien immobilier résidentiel exclusivement destiné à l’habitation bénéficie d’une exonération spécifique de VAT si les conditions légales sont remplies.

Cette exonération :

• ne dépend pas du fait que le bailleur soit ou non un assujetti actif à la VAT pour sa JDG,
• ne couvre pas automatiquement l’hébergement de courte durée,
• exige que le bien soit effectivement loué à des fins d’habitation.

Un assujetti actif à la VAT peut donc déclarer cette location comme une opération exonérée.

Local commercial et garage

La location d’un local commercial, d’un garage ou d’une place de stationnement ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération applicable aux logements. Elle est en principe soumise à la VAT au taux de 23 %, sauf si le bailleur bénéficie de l’exonération liée au chiffre d’affaires ou d’une autre exonération particulière.

En 2026, le plafond annuel de l’exonération liée au chiffre d’affaires s’élève à 240 000 zł de ventes, calculé au prorata lorsque l’activité débute en cours d’année. Le calcul de ce plafond doit tenir compte des règles légales relatives aux opérations immobilières : il ne faut pas supposer que toute location exonérée en est toujours exclue.

Location de courte durée

Les services d’hébergement proposés par Booking, Airbnb ou une plateforme comparable ne sont pas traités comme une location de longue durée d’un logement à des fins d’habitation.

Les conséquences possibles sont notamment :

• un taux de VAT de 8 % pour les services d’hébergement si le contribuable ne bénéficie pas de l’exonération liée au chiffre d’affaires,
• une importation de services au titre de la commission prélevée par une plateforme étrangère,
• l’inscription à la VAT-UE avant l’achat du service concerné auprès d’un prestataire de l’Union européenne,
• l’obligation de déclarer la VAT même pour un contribuable exonéré,
• la qualification d’une activité organisée comme activité économique.

Le taux du ryczałt dépend de la qualification fiscale des recettes. Il ne faut pas appliquer automatiquement un taux de 8,5 %, 12,5 % ou 15 % sur la seule base du nom « Airbnb ».

Location, ZUS et cotisation santé

La location privée ne constitue pas, à elle seule, un titre entraînant des cotisations ZUS ou une cotisation santé.

Les cotisations payées au titre d’une JDG ne sont pas automatiquement déductibles des recettes de location privée. Il faut les rattacher à la source appropriée et appliquer les règles propres au régime d’imposition concerné.

Documents à conserver

Le bailleur doit conserver :

• le contrat et ses avenants,
• les preuves de paiement,
• les décomptes du dépôt de garantie,
• le relevé des recettes,
• les documents relatifs aux charges supportées par le locataire,
• les factures ou reçus lorsqu’ils sont requis,
• les preuves de paiement du ryczałt.

Si le montant des recettes ressort d’un contrat écrit et des virements, un registre séparé peut ne pas être exigé dans les mêmes conditions que pour une activité économique. Il faut néanmoins pouvoir démontrer la date et le montant de chaque recette.

Erreurs fréquentes

1. Appliquer le taux de 8,5 % sans tenir compte du seuil de 100 000 zł.
2. Déclarer la location privée au barème progressif.
3. Ne payer le ryczałt qu’au moment du PIT-28 annuel.
4. Penser que l’exonération applicable au logement est réservée aux contribuables exonérés de VAT.
5. Appliquer l’exonération résidentielle à un local commercial ou à une prestation d’hébergement.
6. Oublier la VAT sur la commission d’une plateforme étrangère.
7. Déduire sans fondement la cotisation santé d’une JDG des recettes de location privée.
8. Traiter tous les dépôts de garantie et toutes les charges courantes de la même manière.

Sources

• Podatki.gov.pl — ryczałt sur les recettes enregistrées
• Loi sur la VAT — texte dans l’ISAP
• Loi sur l’impôt forfaitaire sur le revenu — ISAP

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Ce contenu présente des informations générales. La qualification dépend du contrat, du type de local, de l’usage locatif, de la VAT et du mode d’organisation.