Location privée au ryczałt en Pologne (2026)

Taux du ryczałt pour la location privée

En 2026, le taux du ryczałt pour la location privée est de 8,5 %. Il s'applique à la location de :

• Appartements et maisons
• Locaux commerciaux
• Parcelles constructibles et agricoles
• Garages et places de stationnement

Condition : la location doit s'effectuer en dehors d'une activité économique — c'est-à-dire que le bien n'est pas inscrit au CEIDG (registre central des activités économiques) comme patrimoine professionnel.

Qui peut bénéficier du ryczałt à 8,5 % ?

Le ryczałt pour la location privée est accessible aux personnes qui :

1. Ne sont pas assujettis à la TVA enregistrés pour cette location
2. N'exercent pas d'activité économique de location (le bien n'est pas un patrimoine professionnel)
3. Louent le bien dans le cadre d'un contrat de bail (et non de cession d'usage)

Si vous avez un JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — entreprise individuelle) et que le bien fait partie du patrimoine professionnel, c'est le taux du ryczałt correspondant à votre activité qui s'applique, et non les 8,5 % de la location privée.

Exonération de TVA — jusqu'à 200 000 zł

La location privée est exonérée de TVA (art. 43.1.36 de la loi sur la TVA). Mais l'exonération ne s'applique que lorsque vous n'êtes pas un assujetti actif à la TVA.

Si vous vous enregistrez volontairement comme assujetti à la TVA pour la location :

• Vous devez émettre des factures avec TVA
• Taux de TVA : 23 % (23 % sur les logements ; 8 % sur les locaux d'habitation dans certains cas)
• Vous devez déposer le JPK_V7 (fichier de contrôle uniformisé avec la déclaration de TVA)
• Vous perdez l'exonération pendant les 5 années suivantes

La plupart des particuliers qui louent restent au ryczałt à 8,5 % sans TVA.

Comment déclarer le ryczałt de la location ?

Registre des revenus

Vous devez tenir un registre simple des revenus locatifs. Chaque mois :

• Date du revenu
• Montant (brut = net, car sans TVA)
• Nom et prénom du locataire
• Adresse du bien

Au ryczałt, vous ne pouvez déduire aucune charge du revenu. Mais vous pouvez déduire :

• La cotisation santé (9 %) — si vous n'avez pas d'autres revenus
• Les cotisations volontaires au ZUS (sécurité sociale polonaise) — si vous les payez

PIT-28

Les revenus de la location privée au ryczałt sont déclarés sur le PIT-28 (déclaration annuelle du ryczałt). Délai de dépôt :

• Jusqu'au 30 avril 2026 pour l'année 2025
• Jusqu'au 30 avril 2027 pour l'année 2026

Location privée vs. activité économique (JDG)

La différence est essentielle :

| Aspect | Location privée | Location en JDG | |--------|-----------------|-----------------| | Taux de ryczałt | 8,5 % | Selon PKD (8,5–17 %) | | TVA | Exonérée | Peut être obligatoire | | Charges | Non déductibles | Déductibles (barème/linéaire) | | ZUS | Pas de cotisations obligatoires | ZUS obligatoire | | PIT | PIT-28 | PIT-28 / PIT-36 / PIT-36L |

Quand la location devient-elle une activité économique ?

Le fisc peut considérer la location comme une activité économique si :

• Vous louez de nombreux biens (de manière systématique, à but lucratif)
• Vous offrez des services supplémentaires (ménage, repas, réception)
• Vous achetez des biens spécifiquement pour louer

Le taux du ryczałt peut alors passer à 12,5 % ou 15 % (services) ou à 23 % de TVA.

Modèle de contrat de location privée

Éléments clés du contrat :

1. Parties — bailleur et locataire (nom, prénom, PESEL, adresse)
2. Objet — adresse exacte et description du bien
3. Loyer — montant, date de paiement, mode de virement
4. Dépôt de garantie — généralement 1 à 3 mois de loyer
5. Durée — dates de début et de fin
6. Charges de utilities — électricité, eau, gaz, internet
7. Interdiction de sous-location — sauf si le contrat prévoit le contraire
8. Clauses finales — pénalités, résiliation, tribunal compétent

Location de courte durée (Booking, Airbnb)

La location courte durée est une catégorie à part. Si vous proposez des chambres via Booking ou Airbnb :

• Taux de ryczałt : 8,5 % — si vous louez des chambres dans votre propre logement (hôtellerie)
• Taux de ryczałt : 12,5 % ou 15 % — s'il s'agit de services hôteliers complets (réception, ménage)
• Peut être considérée comme activité économique — alors ZUS et enregistrement

Plus de détails dans notre article sur la location via Booking et Airbnb.

Déductions et avantages dans la location privée

Au ryczałt de la location privée, vous pouvez déduire :

• Cotisation santé (9 %) — si vous n'avez pas d'autres revenus soumis à cette cotisation
• Assurance sociale volontaire au ZUS — proportionnellement au plafond
• IKE (compte épargne retraite) — cotisation à un compte individuel de retraite
• Avantages fiscaux — avantage pour enfants, avantage pour réadaptation

Vous ne pouvez pas déduire les frais de rénovation, de charges de copropriété ni d'amortissement.

Questions fréquentes

Dois-je payer le ZUS pour la location privée ?

Non. La location privée ne génère pas d'obligation de ZUS. Vous pouvez cotiser volontairement.

La location privée compte-t-elle pour le plafond d'exonération de TVA de 200 000 zł ?

Non. La location est exonérée de TVA (art. 43), quel que soit le montant des revenus. Le plafond de 200 000 zł concerne les ventes taxables.

Puis-je déduire les frais de rénovation ?

Non. Au ryczałt, on ne peut déduire aucune charge. Les charges ne sont déductibles qu'au barème fiscal ou à l'impôt linéaire.

Combien d'impôt vais-je payer pour 30 000 zł par an de location ?

Ryczałt : 30 000 × 8,5 % = 2 550 zł d'impôt. Barème : 30 000 − 12 000 (abattement) = 18 000 → 3 240 zł (moins la réduction).

Besoin d'aide ?

Je gère la comptabilité des JDG et des locations privées — registre, PIT-28, ryczałt, TVA de la location. À partir de 49 zł + TVA par mois.

Écrivez-moi à [email protected] ou visitez oxyok.com/pl.

Attention : Location privée au ryczałt : taux 8,5 %, exonérée de TVA. On ne peut pas déduire de charges. PIT-28 avant le 30 avril. Avant de décider, consultez un comptable.