Locazione privata o tramite una ditta individuale in Polonia nel 2026 — confronto

Differenze principali

Locazione privata

• ryczałt all’8,5% fino a 100 000 zł di ricavi annui,
• 12,5% sull’eccedenza,
• nessuna deduzione dei costi ai fini PIT,
• nessun contributo ZUS dovuto per la sola locazione,
• dichiarazione annuale mediante PIT-28.

Locazione tramite una ditta individuale

• la forma di tassazione PIT dipende dalla scelta e dal tipo di servizi,
• con la scala progressiva o l’imposta lineare i costi possono ridurre il reddito,
• con il ryczałt i costi non riducono l’imposta,
• l’attività incide sui contributi ZUS e sul contributo sanitario,
• occorrono i registri appropriati alla forma scelta e alil VAT.

La locazione privata non ha un’unica aliquota senza limite

L’aliquota dell’8,5% si applica fino a 100 000 zł di ricavi annui. L’eccedenza è soggetta al 12,5%.

I coniugi usufruiscono di un limite comune; dopo aver presentato l’apposita dichiarazione con cui attribuiscono tutti i ricavi a uno di loro, il limite può ammontare a 200 000 zł.

È errato descrivere la locazione privata come soggetta all’8,5% indipendentemente dall’importo.

Quando la locazione è privata e quando è aziendale

Il solo numero di appartamenti non dà automaticamente luogo a un’attività economica. Contano, tra l’altro:

• il modo in cui il contribuente qualifica i beni,
• l’organizzazione e l’estensione delle attività,
• il tipo di servizi forniti agli inquilini,
• l’inserimento dell’immobile nel patrimonio aziendale,
• il contenuto dei contratti e il modello operativo effettivo.

Non si può adottare una regola universale secondo cui «tre o cinque appartamenti significano una JDG». La locazione breve con servizi simili a quelli alberghieri costituisce tuttavia un modello diverso dalla locazione a lungo termine di un immobile.

Costi

Nella locazione privata il ryczałt si calcola sui ricavi percepiti. Ristrutturazione, arredi, interessi e spese sostenute dal proprietario non riducono l’imposta.

Nella JDG tassata secondo la scala progressiva o l’imposta lineare, possono costituire costi le spese giustificate e connesse ai ricavi, per esempio:

• ristrutturazioni e riparazioni,
• arredi e attrezzature,
• gestione,
• commissioni degli intermediari,
• interessi sul finanziamento,
• utenze sostenute dal locatore.

Occorre distinguere una ristrutturazione da una miglioria e determinare correttamente il momento di registrazione della spesa.

Ammortamento degli immobili residenziali

Gli immobili e gli edifici residenziali non sono fiscalmente ammortizzabili, anche quando fanno parte di un’attività economica.

La possibilità di dedurre altri costi con la scala progressiva o l’imposta lineare non comporta il diritto di ammortizzare un appartamento. Gli immobili non residenziali richiedono un’analisi separata.

VAT su un immobile residenziale

La locazione per proprio conto di un immobile residenziale destinato esclusivamente a finalità abitative può beneficiare dell’esenzione oggettiva dalil VAT.

L’esenzione non dipende dal fatto che il proprietario sia un contribuente VAT attivo per un’altra attività. Occorre però disporre di un contratto e di una destinazione effettiva che confermino la finalità abitativa.

La locazione a uso ufficio, la sublocazione turistica o il servizio di alloggio non beneficiano automaticamente di questa esenzione.

Locale commerciale

La locazione di un locale commerciale è, in linea di principio, soggetta alil VAT al 23%. Il contribuente può tuttavia beneficiare dell’esenzione soggettiva se soddisfa le condizioni e non supera il limite di 240 000 zł di vendite nel 2026.

L’esenzione soggettiva e l’esenzione per la locazione abitativa sono due basi giuridiche differenti.

Locazione breve

L’alloggio di breve durata è normalmente un servizio soggetto alil VAT all’8%, e non una locazione abitativa esente. Ai fini PIT, l’aliquota del ryczałt dipende dalla corretta classificazione del servizio e non dovrebbe essere scelta soltanto in base al codice PKD.

La gestione delle prenotazioni, la pulizia, il frequente ricambio degli ospiti e i servizi aggiuntivi possono indicare l’esistenza di un’attività economica.

ZUS

La locazione privata, di per sé, non fa sorgere l’obbligo di versare contributi sociali o sanitari.

Nel caso della locazione tramite una JDG, l’imprenditore è soggetto alle regole ZUS applicabili all’attività. Non bisogna però aggiungere un secondo ZUS completo se la stessa persona gestisce già un’altra JDG: l’incidenza dei ricavi aggiuntivi dipende soprattutto dalla forma di tassazione e dalla base del contributo sanitario.

Non ogni contributo è un «costo della locazione». I contributi sociali e il contributo sanitario seguono regole proprie di deduzione.

VAT e limite dell’esenzione

Il fatturato derivante da operazioni immobiliari esenti può, in determinate situazioni, incidere sul limite dell’esenzione soggettiva, soprattutto quando le operazioni non hanno carattere accessorio.

Non si deve presumere che ogni locazione abitativa esente sia sempre esclusa dal calcolo del limite di 240 000 zł relativo a un’altra attività.

Cosa confrontare prima di decidere

1. ricavi annui e soglia di 100 000 zł,
2. costi effettivi,
3. carattere a lungo o breve termine,
4. destinazione residenziale o commerciale,
5. attività già esistente e ZUS,
6. diritto all’esenzione VAT,
7. modalità di qualificazione dell’immobile,
8. effetti della vendita o dell’estromissione dell’immobile.

Non basta confrontare il ryczałt all’8,5% con la scala al 12%. La scala progressiva colpisce il reddito e beneficia della quota esente; il ryczałt colpisce i ricavi senza deduzione dei costi.

Errori più frequenti

1. Aliquota dell’8,5% senza limite.
2. Considerare automaticamente come JDG la locazione di molti appartamenti.
3. Ammortizzare un appartamento nell’attività.
4. Applicare l’esenzione VAT a ogni immobile residenziale senza verificarne la finalità.
5. Tassare l’alloggio di breve durata come una normale locazione.
6. Aggiungere un secondo ZUS completo a una JDG già esistente.
7. Ignorare l’incidenza della locazione sul limite dell’esenzione VAT.
8. Confrontare soltanto le aliquote senza considerare costi e contributo sanitario.

Fonti

• Podatki.gov.pl — locazione privata
• Legge sul ryczałt — ISAP
• Legge sulil VAT — ISAP

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Questo materiale ha carattere generale. La qualificazione della locazione dipende dai contratti, dal patrimonio e dalle modalità operative effettive.