Affitto privato con imposta fissa (ryczałt) nel 2026 — 8,5% e 12,5% — in Polonia

Aliquote dell’imposta fissa

Per i ricavi da affitto privato si applicano:

• 8,5% — sul ricavo fino a 100 000 zł nell’anno,
• 12,5% — sull’eccedenza oltre 100 000 zł.

Il limite riguarda il ricavo annuo. Per i coniugi che dichiarano l’affitto congiuntamente, le regole del limite dipendono da chi tassa il ricavo e dal fatto che sia stata presentata l’apposita dichiarazione.

L’imposta fissa si calcola sul ricavo, non sul reddito. Non si detraggono ristrutturazioni, ammortamento, interessi né altri costi.

Quando l’affitto è privato

La qualificazione non dipende esclusivamente dal numero di appartamenti né dall’iscrizione al CEIDG. Contano il modo in cui l’affitto è organizzato, la sua scala, la continuità, l’ampiezza dei servizi e se l’immobile è connesso all’attività.

La stessa persona può gestire una JDG in un altro settore e al tempo stesso conseguire ricavi da affitto privato. Lo status VAT e la forma PIT sono questioni distinte.

Quando sorge il ricavo

Nell’affitto privato il ricavo sorge di regola all’effettivo incasso del denaro o al momento in cui viene messo a disposizione del locatore.

La cauzione rimborsabile non è ricavo al momento dell’incasso, se in base al contratto è soggetta a restituzione. Può diventare ricavo per la parte trattenuta a copertura di crediti del proprietario.

Le spese per le utenze possono non essere ricavo del locatore, se dal contratto risulta chiaramente che le sostiene il conduttore e il proprietario si limita a fare da tramite nel pagamento. Il modo in cui le spese sono formulate e regolate ha rilievo.

Termine di versamento dell’imposta fissa

L’imposta fissa si versa:

• mensilmente — entro il 20° giorno del mese successivo,
• trimestralmente — al ricorrere delle condizioni, entro il 20° giorno del mese successivo al trimestre.

L’imposta fissa per dicembre o per l’ultimo trimestre si paga entro il 20 gennaio dell’anno fiscale successivo.

È errato affermare che l’affitto privato si liquidi soltanto una volta l’anno, senza versamenti correnti.

PIT-28

I ricavi del 2026 si indicano nel PIT-28 presentato nel 2027 entro il periodo di dichiarazione previsto dalla legge, in linea di principio dal 15 febbraio al 30 aprile.

La franchigia di 30 000 zł non opera con l’imposta fissa. L’imposta è dovuta sul ricavo soggetto all’aliquota, anche se l’importo annuo è inferiore a 30 000 zł.

VAT nell’affitto di un’abitazione

L’affitto di un immobile residenziale in proprio esclusivamente per fini abitativi beneficia dell’esenzione oggettiva dalil VAT, se ne ricorrono le condizioni di legge.

L’esenzione:

• non dipende dal fatto che il locatore sia un contribuente VAT attivo nella propria JDG,
• non comprende automaticamente l’alloggio a breve termine,
• richiede un’effettiva finalità abitativa dell’affitto.

Un contribuente VAT attivo può quindi esporre tale affitto come vendita esente.

Locale commerciale e garage

L’affitto di un locale commerciale, di un garage o di un posto auto non beneficia automaticamente dell’esenzione abitativa. Di regola è soggetto alil VAT del 23%, salvo che il locatore benefici dell’esenzione soggettiva oppure operi un’altra esenzione particolare.

Il limite dell’esenzione soggettiva nel 2026 è di 240 000 zł di vendite annue, con proporzione in caso di avvio dell’attività nel corso dell’anno. Ai fini del limite occorre tenere conto delle regole di legge sull’inclusione delle operazioni relative agli immobili — non si può presumere che ogni affitto esente sia sempre tralasciato.

Affitto a breve termine

I servizi di alloggio tramite Booking, Airbnb o piattaforma analoga non sono trattati come l’affitto a lungo termine di un’abitazione per fini abitativi.

Le possibili conseguenze sono:

• aliquota VAT dell'8% per i servizi di alloggio, se il contribuente non beneficia dell’esenzione soggettiva,
• importazione di servizi dalla piattaforma estera sulla commissione trattenuta,
• registrazione VAT-UE prima dell’acquisto del relativo servizio unionale,
• obbligo di liquidazione delil VAT anche in capo al contribuente esente,
• riconoscimento di un’attività organizzata come attività d’impresa.

Le aliquote dell’imposta fissa dipendono dalla qualificazione fiscale del ricavo. Non si devono applicare automaticamente le aliquote 8,5%, 12,5% o 15% soltanto in base al nome «Airbnb».

Affitto, ZUS e contributo sanitario

Il solo affitto privato non costituisce titolo per i contributi ZUS né per il contributo sanitario.

I contributi versati in relazione a una JDG in esercizio non sono una detrazione automatica dal ricavo da affitto privato. Le detrazioni vanno attribuite alla fonte corretta e applicate secondo le regole della relativa forma di tassazione.

Documentazione

Il locatore dovrebbe conservare:

• il contratto e gli allegati,
• le conferme dei pagamenti,
• i conteggi della cauzione,
• il prospetto dei ricavi,
• la documentazione delle spese sostenute dal conduttore,
• le fatture o le ricevute, se richieste,
• le conferme dei versamenti dell’imposta fissa.

Se l’importo del ricavo risulta da un contratto scritto e dai bonifici, un registro separato può non essere richiesto alle stesse condizioni previste per l’attività d’impresa. Occorre comunque essere in grado di dimostrare il momento e l’importo del ricavo.

Errori più comuni

1. Applicare l'8,5% senza la soglia di 100 000 zł.
2. Dichiarare l’affitto privato con l’imposta a scaglioni.
3. Pagare l’imposta fissa solo con il PIT-28 annuale.
4. Ritenere che l’esenzione abitativa operi solo per il contribuente esente da VAT.
5. Applicare l’esenzione abitativa a un locale commerciale o all’alloggio.
6. Tralasciare il VAT sulla commissione della piattaforma estera.
7. Detrarre il contributo sanitario della JDG dall’affitto privato senza fondamento.
8. Trattare ogni cauzione e ogni utenza allo stesso modo.

Fonti

• Podatki.gov.pl — imposta fissa sui ricavi registrati
• Legge sulil VAT — testo su ISAP
• Legge sull’imposta forfettaria sul reddito — ISAP

Dichiari affitto e JDG?

Oxyok cura la contabilità della JDG e aiuta a separare i ricavi aziendali dall’affitto privato. La contabilità costa da 49 zł + VAT al mese.

Scrivi a Paweł oppure scopri la contabilità Oxyok.

Il materiale ha carattere generale. La qualificazione dipende dal contratto, dal tipo di locale, dalla finalità dell’affitto, dalil VAT e dal modo di organizzazione.