Affitto privato con imposta fissa (ryczałt) in Polonia 2026

Aliquota dell'imposta fissa per l'affitto privato

Nel 2026 l'aliquota dell'imposta fissa per l'affitto privato è dell'8,5%. Si applica all'affitto di:

• Appartamenti e case
• Locali commerciali
• Terreni edificabili e agricoli
• Garage e posti auto

Condizione: l'affitto deve avvenire al di fuori dell'attività d'impresa — ovvero la proprietà immobiliare non è registrata in CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej — Registro Centrale delle Attività Economiche) come patrimonio aziendale.

Chi può usufruire dell'imposta fissa all'8,5%?

L'imposta fissa per l'affitto privato spetta alle persone che:

1. Non sono contribuenti IVA registrati per tale affitto
2. Non svolgono un'attività d'impresa nel campo delle locazioni (l'immobile non è patrimonio aziendale)
3. Affittano l'immobile sulla base di un contratto di locazione (non di affitto di azienda)

Se sei in JDG (Jednoosobowa Działalność Gospodarcza — ditta individuale polacca) e l'immobile è patrimonio aziendale — si applica l'aliquota dell'imposta fissa corrispondente alla tua attività, e non l'8,5% dell'affitto privato.

Esenzione dall'IVA — fino a 200 000 zł

L'affitto privato è esente dall'IVA (art. 43 comma 1 punto 36 della legge sull'IVA). Ma l'esenzione riguarda solo la situazione in cui non sei un contribuente IVA attivo.

Se ti registri volontariamente come contribuente IVA per l'affitto:

• Devi emettere fatture IVA
• Aliquota IVA: 23% (23% sugli appartamenti, 8% sui locali abitativi in alcuni casi)
• Devi presentare il JPK_V7
• Perdi l'esenzione per i successivi 5 anni

La maggior parte di chi affitta privatamente rimane con l'imposta fissa all'8,5% senza IVA.

Come calcolare l'imposta fissa sull'affitto?

Registro dei ricavi

Devi tenere un semplice registro dei ricavi dall'affitto. Ogni mese:

• Data del ricavo
• Importo (lordo = netto, perché senza IVA)
• Nome e cognome dell'inquilino
• Indirizzo dell'immobile

Non puoi dedurre alcun costo dal ricavo con l'imposta fissa. Ma puoi detrarre:

• Il contributo sanitario (9%) — se non hai altri redditi
• I contributi previdenziali (ZUS — Zakład Ubezpieczeń Społecznych, ente polacco di previdenza sociale) volontari — se li paghi

PIT-28

Il reddito dall'affitto privato con imposta fissa viene dichiarato sul PIT-28. Termine di presentazione:

• Entro il 30 aprile 2026 per l'anno 2025
• Entro il 30 aprile 2027 per l'anno 2026

Affitto privato vs attività d'impresa (JDG)

La differenza è fondamentale:

| Aspetto | Affitto privato | Affitto in JDG | |--------|----------------|---------------------| | Aliquota imposta fissa | 8,5% | Dipende dal codice PKD (8,5–17%) | | IVA | Esente | Può essere obbligatoria | | Costi | Non deducibili | Deducibili (su scaglioni/lineare) | | ZUS | Nessun contributo obbligatorio | ZUS obbligatorio | | Dichiarazione | PIT-28 | PIT-28 / PIT-36 / PIT-36L |

Quando l'affitto diventa attività d'impresa?

L'Ufficio Fiscale (Urząd Skarbowy) può considerare l'affitto come attività d'impresa se:

• Affitti molti immobili (sistematicamente, a scopo di lucro)
• Offri servizi aggiuntivi (pulizia, ristorazione, reception)
• Compri immobili specificamente per l'affitto

In tal caso l'aliquota dell'imposta fissa può salire al 12,5% o 15% (servizi) oppure al 23% di IVA.

Modello di contratto di locazione privata

Elementi chiave del contratto di locazione:

1. Parti — locatore e conduttore (nome, cognome, PESEL, indirizzo)
2. Oggetto — indirizzo esatto e descrizione dell'immobile
3. Canone — importo, scadenza pagamento, metodo di bonifico
4. Deposito — di solito 1–3 volte il canone mensile
5. Durata — date di inizio e fine
6. Ripartizione spese utenze — elettricità, acqua, gas, internet
7. Divieto di sublocazione — salvo diversa previsione contrattuale
8. Disposizioni finali — penali, recesso, foro competente

Affitto a breve termine (Booking, Airbnb)

L'affitto a breve termine è una categoria a sé. Se offri camere tramite Booking o Airbnb:

• Aliquota imposta fissa: 8,5% — se affitti camere nel tuo appartamento (attività alberghiera)
• Aliquota imposta fissa: 12,5% o 15% — se si tratta di servizi alberghieri a ciclo completo (reception, pulizia)
• Può essere considerata attività d'impresa — allora ZUS e registrazione

Per maggiori dettagli consulta il nostro articolo sull'affitto tramite Booking e Airbnb.

Agevolazioni e detrazioni nell'affitto privato

Con l'imposta fissa sull'affitto privato puoi detrarre:

• Il contributo sanitario (9%) — se non hai altri redditi coperti da questo contributo
• L'assicurazione sociale volontaria (ZUS) — proporzionalmente al limite
• IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego — conto pensionistico individuale) — il contributo versato
• Agevolazioni fiscali — detrazione per figli a carico, detrazione per riabilitazione

Non puoi dedurre i costi di ristrutturazione, il canone amministrativo o l'ammortamento.

FAQ

Devo pagare il ZUS sull'affitto privato?

No. L'affitto privato non genera obbligo ZUS. Puoi versare i contributi volontariamente.

L'affitto privato conta per il limite di esenzione IVA di 200 000 zł?

No. L'affitto è esente dall'IVA (art. 43), a prescindere dall'importo del ricavo. Il limite di 200 000 zł riguarda le vendite soggette a imposta.

Posso dedurre i costi di ristrutturazione?

No. Con l'imposta fissa non si possono dedurre i costi. I costi sono deducibili solo con le aliquote a scaglioni o con l'imposta lineare.

Quanto pagherò di tasse su 30 000 zł all'anno di affitto?

Imposta fissa: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł di tasse. Scaglioni: 30 000 − 12 000 ( franchigia) = 18 000 → 3 240 zł (meno la franchigia).

Hai bisogno di aiuto?

Mi occupo di contabilità JDG e affitto privato — registro, PIT-28, imposta fissa, IVA sull'affitto. Da 49 zł + IVA al mese.

Scrivimi a [email protected] o visita oxyok.com/pl.

Nota: Affitto privato con imposta fissa: aliquota 8,5%, esente da IVA. Non è possibile dedurre i costi. PIT-28 entro il 30 aprile. Prima di prendere decisioni, consulta un commercialista.