Wynajem przez Booking i Airbnb w JDG 2026
Wynajem krótkoterminowy przez Booking, Airbnb w JDG 2026. Ryczałt czy VAT, stawki, limity, kiedy staje się działalnością.
Wynajem krótkoterminowy przez Booking.com i Airbnb rośnie w Polsce. Ale klasyfikacja podatkowa zależy od tego, czy świadczysz usługi hotelarskie, czy tylko wynajmujesz pokoje.
W tym przewodniku tłumaczę, jak wynajem przez Booking i Airbnb działa w JDG w 2026 roku.
🛏️ Booking, Airbnb i ryczałt — stawki 8,5% vs 12,5%
Krótkoterminowy najem przez Booking.com czy Airbnb: jak to rozliczyć na ryczałcie? Stawka zależy od tego, czy to najem pokoi (8,5%) czy usługi hotelarskie (12,5%). Plus VAT 8% i prowizje platform.
Stawka 8,5%
Stawka 8,5% obowiązuje, gdy wynajmujesz pokoje gościom bez dodatkowych usług hotelowych. Tylko dach nad głową, śniadanie opcjonalne, brak sprzątania codziennego. Najem prywatny lub w JDG.
Stawka 12,5%
Stawka 12,5% obowiązuje, gdy świadczysz usługi o charakterze hotelowym: codzienne sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja, dodatkowe usługi dla gości. Traktowane jak usługa hotelarska.
💸 VAT 8%
Usługi hotelarskie i najem krótkoterminowy podlegają stawce VAT 8% (nie 23%). Dotyczy to wynajmu pokoi, miejsc noclegowych i usług hotelowych. Próg zwolnienia: 200 000 zł obrotu rocznego — poniżej jesteś zwolniony, powyżej musisz być czynnym podatnikiem VAT.
Prowizje platform
Booking.com i Airbnb pobierają prowizję od każdej rezerwacji.
🔵 Booking.com
Prowizja 10–15% od każdej rezerwacji (model CPC/hybdrydowy). Wystawiają fakturę VAT na prowizję — możesz odliczyć VAT (jeśli jesteś czynnym podatnikiem). Faktura jest kosztem przy ryczałcie ❌ (ryczałt nie uwzględnia kosztów).
🔴 Airbnb
Prowizja 3% od gospodarza (Host-only fee) + opłata gościa 14–16%. Airbnb pobiera prowizję od gospodarza — faktura bez VAT (Airbnb ma siedzibę za granicą, reverse charge). Odliczenie VAT: tylko jeśli jesteś czynny VAT.
Kiedy najem staje się działalnością?
Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą jest kluczowa.
Pojedyncze wynajęcie pokoju lub mieszkania — to najem prywatny, bez CEIDG. Rozliczasz na PIT-28.
Regularne, ciągłe wynajmowanie przez Booking/Airbnb, nastawione na zysk — to działalność gospodarcza. Wymagany wpis do CEIDG.
Jeśli oferujesz usługi hotelowe (sprzątanie, recepcja, śniadanie) — to usługa hotelarska. Stawka 12,5% ryczałtu + VAT 8%.
Próg obrotu: powyżej 200 000 zł rocznie musisz być „czynnym podatnikiem VAT" (rejestr VAT-UE niepotrzebny, ale rejestracja VAT wymagana).
Ważne: Urząd skarbowy coraz częściej kwestionuje status „najmu prywatnego" przy intensywnym korzystaniu z Booking/Airbnb. Jeśli masz wiele ofert, marketing, system rezerwacji — to już działalność. Kary za brak CEIDG i VAT mogą być znaczące. Bezpieczniej zarejestrować JDG i ryczałt.
Masz apartament na Booking/Airbnb? Sprawdźmy, jak optymalnie to rozliczyć.
Skontaktujmy się →Na podstawie art. 6 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz.U. 2024 poz. 1245 ze zm.) — stawki 8,5% i 12,5%. VAT 8%: załącznik nr 10 Ustawy o VAT, poz. 5 (usługi hotelowe). Próg VAT: art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT. Prowizje platform: dokumentacja Booking.com i Airbnb. Materiał informacyjny — skonsultuj się z doradcą.
Ryczałt czy VAT? — kluczowy podział
Są dwie ścieżki:
1. Najem pokoi — ryczałt 8,5%
Jeśli wynajmujesz pokoje w swoim mieszkaniu (lub własnej nieruchomości), bez dodatkowych usług:
- Stawka ryczałtu: 8,5%
- Zwolniony z VAT (do 200 000 zł rocznie)
- Nie wymaga rejestracji VAT
- Rozliczenie na PIT-28
2. Usługi hotelarskie — ryczałt 12,5% lub VAT 8%
Jeśli oferujesz usługi hotelarskie w pełnym zakresie:
- Recepcja / obsługa gości
- Codzienne sprzątanie
- Wyżywienie (śniadania)
- Wymiana pościeli i ręczników
Stawka ryczałtu: 12,5% (usługi hotelarskie). Możesz też wejść na VAT — wtedy 8% na usługi hotelarskie (do 100 miejsc).
Kiedy wynajem staje się działalnością gospodarczą?
Urząd Skarbowy uzna najem krótkoterminowy za działalność gospodarczą, jeśli:
- Systematyczność — wynajmujesz regularnie, w celach zarobkowych
- Dodatkowe usługi — sprzątanie, recepcja, wyżywienie
- Wiele obiektów — wynajmujesz kilka nieruchomości
- Profesjonalna obsługa — strona www, marketing, zarządzanie
Gdy wynajem staje się działalnością:
- Musisz zarejestrować JDG w CEIDG
- Musisz opłacać ZUS (lub skorzystać z ulgi na start / preferencyjny ZUS)
- Stawka ryczałtu może wzrosnąć do 12,5% lub 15%
Stawki ryczałtu dla wynajmu krótkoterminowego
| Rodzaj wynajmu | Stawka ryczałtu | VAT | |----------------|-----------------|-----| | Najem pokoju (bez usług) | 8,5% | Zwolniony | | Usługi hotelarskie (PKD 55) | 12,5% | 8% (do 100 miejsc) | | Najem długoterminowy | 8,5% | Zwolniony | | Najem w JDG (hotelarstwo) | 12,5% | 8% / 23% |
Booking i Airbnb — kto pobiera pieniądze?
Booking.com
- Gość płaci bezpośrednio w obiekcie (najczęściej przelewem lub kartą)
- Booking pobiera prowizję (zwykle 10–15%) — to Twój koszt uzyskania przychodu
- Na ryczałcie nie możesz odliczyć prowizji, ale na VAT — tak
Airbnb
- Gość płaci Airbnb, Airbnb wypłaca Tobie (minus prowizja ~3% + VAT od prowizji)
- Airbnb wystawia Ci fakturę na prowizję
- Prowizja Airbnb jest kosztem — ale na ryczałcie nie odliczysz
VAT od wynajmu krótkoterminowego
Zwolnienie z VAT (art. 43)
Najem prywatny (w tym pokoi) jest zwolniony z VAT do 200 000 zł rocznie przychodu (limit podmiotowego zwolnienia).
Rejestracja VAT — opcja
Możesz dobrowolnie zarejestrować się jako podatnik VAT. Wtedy:
- 8% VAT na usługi hotelarskie (PKD 55.10.Z, 55.20.Z, 55.30.Z — do 100 miejsc)
- 23% VAT na usługi towarzyszące (prania, transfery, mini-bar)
- Musisz wystawiać faktury VAT i składać JPK_V7
Kiedy VAT jest opłacalny?
- Gdy masz duże koszty (remonty, wyposażenie, meble)
- Gdy konkurenci są na VAT i możesz odliczyć VAT od zakupów
- Gdy wynajmujesz turystom zagranicznym (mogą być VAT-refund)
Podatek od najemcy — platformy a Ty
Booking i Airbnb są platformami pośredniczącymi. Nie są stroną umowy najmu — umowę zawierasz z gościem.
Ale w zakresie VAT:
- Booking pobiera prowizję + VAT od prowizji
- Airbnb pobiera prowizję + VAT od prowizji
- Ty odpowiadasz za swój podatek (ryczałt lub VAT)
ZUS a wynajem krótkoterminowy
Najem prywatny — brak ZUS
Jeśli wynajmujesz prywatnie (nie w JDG), nie płacisz ZUS od tego najmu.
Najem w JDG — obowiązkowy ZUS
Gdy wynajem to działalność gospodarcza:
- Ulga na start (6 miesięcy bez składek społecznych)
- Mały ZUS preferencyjny (2 lata, podstawa 1 441,80 zł)
- Duży ZUS (podstawa 5 652 zł)
- Składka zdrowotna zawsze obowiązkowa (ryczałt: 461.66 / 699.11 / 1 258.39 zł/mies.)
FAQ
Czy Booking pobiera podatek u źródła?
Nie. Booking pobiera tylko prowizję. Podatek (ryczałt lub VAT) rozliczasz samodzielnie.
Czy Airbnb zgłasza przychody do US?
Airbnb może być objęte unijnymi przepisami o przejrzystości (DAC7) — dane mogą być przekazywane do skarbówki.
Czy mogę mieć ryczałt 8,5% i 12,5% jednocześnie?
Tak, jeśli masz różne źródła przychodów. Najem pokoi (8,5%) i usługi hotelarskie (12,5%) rozliczasz osobno.
Czy muszę wystawiać faktury VAT?
Tylko jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT. Na ryczałcie nie wystawiasz faktur VAT — potwierdzeniem jest umowa najmu lub rachunek.
Potrzebujesz pomocy?
Prowadzę księgowość JDG — wynajem krótkoterminowy, Booking, Airbnb, ryczałt, VAT. Od 49 zł + VAT miesięcznie.
Odpisz na [email protected] lub zajrzyj na oxyok.com/pl.
Uwaga: Wynajem przez Booking/Airbnb: ryczałt 8,5% (najem pokoi) lub 12,5% (usługi hotelarskie). Zwolnienie z VAT do 200 000 zł. Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z księgowym.
Masz pytania o księgowość?
Prowadzę księgowość jednoosobowych firm od 49 zł + VAT miesięcznie.
Napisz do mnie