Private Vermietung oder Vermietung im Einzelunternehmen (JDG) in Polen 2026 — ein Vergleich
Private Vermietung und Vermietung im Rahmen der Tätigkeit: Pauschalsteuer 8,5 % und 12,5 %, Kosten, ZUS, USt, Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Kurzzeitvermietung.
Die private Vermietung wird mit der Pauschalsteuer (ryczałt) besteuert und erlaubt keinen Kostenabzug. Die Vermietung im Einzelunternehmen (JDG) kann mit der Pauschalsteuer, der Steuerskala oder der linearen Steuer abgerechnet werden, bringt aber Unternehmerpflichten mit sich. Die USt hängt hauptsächlich von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab, nicht von der bloßen Bezeichnung „privat" oder „geschäftlich".
Private Vermietung oder Betrieb in Polen
Die wichtigsten Unterschiede
Private Vermietung
- Pauschalsteuer 8,5 % bis zu 100 000 zł Jahresumsatz,
- 12,5 % auf den Überschuss,
- kein Kostenabzug in der PIT,
- keine ZUS-Beiträge aus der Vermietung selbst,
- Jahresabrechnung über PIT-28.
Vermietung im JDG
- die PIT-Form hängt von der Wahl und der Art der Leistungen ab,
- bei der Steuerskala oder der linearen Steuer können Kosten das Einkommen senken,
- bei der Pauschalsteuer senken Kosten die Steuer nicht,
- die Tätigkeit wirkt sich auf die ZUS- und Krankenversicherungsbeiträge aus,
- erforderlich sind eine der gewählten Form entsprechende Aufzeichnung sowie die USt.
Die private Vermietung hat keinen einzigen Satz ohne Grenze
Der Satz von 8,5 % gilt bis zu 100 000 zł Jahresumsatz. Der Überschuss unterliegt 12,5 %.
Ehegatten nutzen eine gemeinsame Grenze, und nach Abgabe der entsprechenden Erklärung, dass die gesamten Einnahmen von einem von ihnen besteuert werden, kann die Grenze 200 000 zł betragen.
Es ist falsch, die private Vermietung unabhängig vom Betrag als 8,5 % zu beschreiben.
Wann ist die Vermietung privat und wann geschäftlich
Die bloße Zahl der Wohnungen begründet nicht automatisch eine Tätigkeit. Von Bedeutung sind unter anderem:
- die Art der Einordnung der Vermögensbestandteile durch den Steuerpflichtigen,
- die Organisation und der Umfang der Tätigkeiten,
- die Art der den Mietern erbrachten Leistungen,
- die Einbringung der Immobilie in das Betriebsvermögen,
- der Inhalt der Verträge und das tatsächliche Betriebsmodell.
Man kann keine allgemeine Regel „drei oder fünf Wohnungen bedeuten JDG" annehmen. Die Kurzzeitvermietung mit einem hotelähnlichen Service ist jedoch ein anderes Modell als die langfristige Vermietung von Räumen.
Kosten
Bei der privaten Vermietung wird die Pauschalsteuer vom erhaltenen Umsatz berechnet. Renovierung, Ausstattung, Zinsen und die Gebühren des Eigentümers senken die Steuer nicht.
Im JDG können bei der Steuerskala oder der linearen Steuer begründete, mit dem Umsatz verbundene Ausgaben Kosten sein, zum Beispiel:
- Renovierungen und Reparaturen,
- Ausstattung,
- Verwaltung,
- Provisionen von Vermittlern,
- Zinsen aus der Finanzierung,
- vom Vermieter getragene Nebenkosten.
Man muss die Renovierung von der Verbesserung unterscheiden und den Zeitpunkt der Erfassung der Ausgabe korrekt bestimmen.
Abschreibung von Wohnimmobilien
Wohnräume und Wohngebäude unterliegen keiner steuerlichen Abschreibung — auch dann nicht, wenn sie sich in der Tätigkeit befinden.
Die Möglichkeit, andere Kosten bei der Steuerskala oder der linearen Steuer abzuziehen, bedeutet kein Recht auf Abschreibung einer Wohnung. Nichtwohnimmobilien erfordern eine gesonderte Analyse.
USt bei Wohnräumen
Die Vermietung einer Wohnimmobilie auf eigene Rechnung ausschließlich zu Wohnzwecken kann von der gegenständlichen USt-Befreiung profitieren.
Die Befreiung hängt nicht davon ab, ob der Eigentümer in einer anderen Tätigkeit aktiver USt-Pflichtiger ist. Man muss jedoch über einen Vertrag und eine tatsächliche Nutzung verfügen, die den Wohnzweck bestätigen.
Die Vermietung zu Bürozwecken, die touristische Untervermietung oder die Beherbergung profitieren nicht automatisch von dieser Befreiung.
Gewerbeimmobilie
Die Vermietung einer Gewerbeimmobilie ist grundsätzlich mit 23 % USt besteuert. Der Steuerpflichtige kann jedoch die subjektive Befreiung in Anspruch nehmen, wenn er die Voraussetzungen erfüllt und die Grenze von 240 000 zł Umsatz im Jahr 2026 nicht überschreitet.
Die subjektive Befreiung und die Wohnraumbefreiung sind zwei unterschiedliche Rechtsgrundlagen.
Kurzzeitvermietung
Die kurzfristige Beherbergung ist in der Regel eine mit 8 % USt besteuerte Leistung und keine befreite Wohnraumvermietung. In der PIT hängt der Pauschalsatz von der richtigen Einordnung der Leistung ab und sollte nicht allein auf Grundlage des PKD gewählt werden.
Die Abwicklung von Reservierungen, Reinigung, häufiger Gästewechsel und Zusatzleistungen können für eine Tätigkeit sprechen.
ZUS
Die private Vermietung allein begründet keine Pflicht zu Sozial- oder Krankenversicherungsbeiträgen.
Bei der Vermietung im JDG unterliegt der Unternehmer den für die Tätigkeit geltenden ZUS-Regeln. Man sollte jedoch kein zweites volles ZUS hinzufügen, wenn dieselbe Person bereits ein anderes JDG führt — die Auswirkung des zusätzlichen Umsatzes hängt vor allem von der Besteuerungsform und der Bemessungsgrundlage der Krankenversicherung ab.
Nicht jeder Beitrag ist ein „Vermietungskosten". Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge haben eigene Abzugsregeln.
USt und die Befreiungsgrenze
Der Umsatz aus befreiten Immobilientransaktionen kann in bestimmten Situationen die Grenze der subjektiven Befreiung beeinflussen, insbesondere wenn die Transaktionen keinen Hilfscharakter haben.
Man sollte nicht annehmen, dass jede befreite Wohnraumvermietung bei der Grenze von 240 000 zł für eine andere Tätigkeit immer außer Acht gelassen wird.
Was vor der Entscheidung zu vergleichen ist
- Jahresumsatz und die Schwelle von 100 000 zł,
- tatsächliche Kosten,
- lang- oder kurzfristiger Charakter,
- Wohn- oder Gewerbenutzung,
- bestehende Tätigkeit und ZUS,
- das Recht auf eine USt-Befreiung,
- die Art der Einordnung der Immobilie,
- die Folgen des Verkaufs oder der Entnahme der Immobilie.
Es genügt nicht, die Pauschalsteuer von 8,5 % mit der Steuerskala von 12 % zu vergleichen. Die Skala belastet das Einkommen und nutzt den Freibetrag; die Pauschalsteuer belastet den Umsatz ohne Kosten.
Die häufigsten Fehler
- Ein Satz von 8,5 % ohne Grenze.
- Viele Wohnungen automatisch als JDG einstufen.
- Abschreibung einer Wohnung in der Tätigkeit.
- USt-Befreiung für jeden Wohnraum ohne Prüfung des Zwecks.
- Besteuerung der kurzfristigen Beherbergung wie eine gewöhnliche Vermietung.
- Hinzufügen eines vollen zweiten ZUS zu einem bestehenden JDG.
- Auslassen der Auswirkung der Vermietung auf die USt-Befreiungsgrenze.
- Vergleich allein der Sätze ohne Kosten und Krankenversicherungsbeitrag.
Quellen
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Das Material hat allgemeinen Charakter. Die Einordnung der Vermietung hängt von den Verträgen, dem Vermögen und der tatsächlichen Art des Vorgehens ab.