Vermietung über Booking und Airbnb im JDG in Polen 2026

Pauschalsteuer oder USt? — die entscheidende Unterscheidung

Es gibt zwei Wege:

1. Zimmervermietung — Pauschalsteuer 8,5%

Wenn Sie Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung (oder einer eigenen Immobilie) vermieten, ohne Zusatzleistungen:

• Pauschalsteuersatz: 8,5%
• USt-befreit (bis zu 200 000 zł pro Jahr)
• Keine USt-Registrierung erforderlich
• Erklärung über PIT-28

2. Beherbergungsleistungen — Pauschalsteuer 12,5% oder USt 8%

Wenn Sie umfassende Beherbergungsleistungen anbieten:

• Rezeption / Gästebetreuung
• Tägliche Reinigung
• Verpflegung (Frühstück)
• Bettwäsche- und Handtuchwechsel

Pauschalsteuersatz: 12,5% (Beherbergungsleistungen). Sie können auch zur USt wechseln — dann 8% auf Beherbergungsleistungen (bis 100 Betten).

Wann wird Vermietung zur Gewerbetätigkeit?

Das Finanzamt wird Kurzzeitvermietung als gewerbliche Tätigkeit einstufen, wenn:

1. Systematik — Sie vermieten regelmäßig, auf Gewinnerzielung
2. Zusatzleistungen — Reinigung, Rezeption, Verpflegung
3. Mehrere Objekte — Sie vermieten mehrere Immobilien
4. Professionelle Verwaltung — Website, Marketing, Management

Wenn die Vermietung zur Gewerbetätigkeit wird:

• Müssen Sie das JDG im CEIDG registrieren
• Müssen Sie ZUS zahlen (oder die „Ulga na Start"-Förderung / preferenziellen ZUS nutzen)
• Der Pauschalsteuersatz kann auf 12,5% oder 15% steigen

Pauschalsteuersätze für Kurzzeitvermietung

| Art der Vermietung | Pauschalsteuersatz | USt | |----------------|-----------------|-----| | Zimmervermietung (ohne Leistungen) | 8,5% | Befreit | | Beherbergungsleistungen (PKD 55) | 12,5% | 8% (bis 100 Betten) | | Langzeitvermietung | 8,5% | Befreit | | Vermietung im JDG (Beherbergung) | 12,5% | 8% / 23% |

Booking und Airbnb — wer nimmt das Geld?

Booking.com

• Der Gast zahlt direkt vor Ort (meist per Überweisung oder Karte)
• Booking erhebt eine Provision (normalerweise 10–15%) — dies ist Ihr Aufwand für die Einnahmenerzielung
• Bei der Pauschalsteuer können Sie die Provision nicht abziehen, bei der USt schon

Airbnb

• Der Gast zahlt an Airbnb, Airbnb zahlt an Sie (abzüglich Provision ~3% + USt auf die Provision)
• Airbnb stellt Ihnen eine Rechnung über die Provision
• Die Airbnb-Provision ist ein Kostenpunkt — aber bei der Pauschalsteuer nicht abziehbar

USt auf Kurzzeitvermietung

USt-Befreiung (Art. 43)

Private Vermietung (einschließlich Zimmer) ist von der USt befreit bis zu 200 000 zł Jahreseinnahme (Grenze für subjektive Befreiung).

USt-Registrierung — Option

Sie können sich freiwillig als USt-Pflichtiger registrieren. Dann:

• 8% USt auf Beherbergungsleistungen (PKD 55.10.Z, 55.20.Z, 55.30.Z — bis 100 Betten)
• 23% USt auf Nebenleistungen (Wäscherei, Transfers, Minibar)
• Müssen Sie USt-Rechnungen ausstellen und JPK_V7 einreichen

Wann ist die USt vorteilhaft?

• Wenn Sie hohe Kosten haben (Renovierungen, Ausstattung, Möbel)
• Wenn Konkurrenten USt-pflichtig sind und Sie USt aus Einkäufen abziehen können
• Wenn Sie an ausländische Touristen vermieten (USt-Erstattung möglich)

Steuer vom Mieter — Plattformen und Sie

Booking und Airbnb sind Vermittlungsplattformen. Sie sind nicht Vertragspartei des Mietvertrags — den Vertrag schließen Sie mit dem Gast.

Aber im Bereich der USt:

• Booking erhebt Provision + USt auf die Provision
• Airbnb erhebt Provision + USt auf die Provision
• Sie sind für Ihre eigene Steuer verantwortlich (Pauschalsteuer oder USt)

ZUS und Kurzzeitvermietung

Private Vermietung — kein ZUS

Wenn Sie privat vermieten (nicht im JDG), zahlen Sie keinen ZUS auf diese Vermietung.

Vermietung im JDG — ZUS-Pflicht

Wenn die Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit ist:

• Ulga na Start (Startförderung, 6 Monate ohne Sozialabgaben)
• Mały ZUS preferencyjny (preferenzieller ZUS, 2 Jahre, Bemessungsgrundlage 1 441,80 zł)
• Duży ZUS (voller ZUS, Bemessungsgrundlage 5 652 zł)
• Krankenversicherungsbeitrag immer obligatorisch (Pauschalsteuer: 461,66 / 699,11 / 1 258,39 zł/Monat)

FAQ

Erhebt Booking die Quellensteuer?

Nein. Booking erhebt nur die Provision. Die Steuer (Pauschalsteuer oder USt) rechnen Sie selbst ab.

Meldet Airbnb die Einnahmen an das Finanzamt?

Airbnb kann den europäischen Transparenzvorschriften (DAC7) unterliegen — Daten können an die Steuerbehörde übermittelt werden.

Kann ich gleichzeitig 8,5% und 12,5% Pauschalsteuer haben?

Ja, wenn Sie unterschiedliche Einnahmequellen haben. Zimmervermietung (8,5%) und Beherbergungsleistungen (12,5%) werden getrennt erklärt.

Muss ich USt-Rechnungen ausstellen?

Nur wenn Sie aktiver USt-Pflichtiger sind. Bei der Pauschalsteuer stellen Sie keine USt-Rechnungen — der Nachweis ist der Mietvertrag oder die Quittung.

Brauchen Sie Hilfe?

Ich führe JDG-Buchhaltung — Kurzzeitvermietung, Booking, Airbnb, Pauschalsteuer, USt. Ab 49 zł + USt pro Monat.

Schreiben Sie an [email protected] oder besuchen Sie oxyok.com/pl.

Hinweis: Vermietung über Booking/Airbnb: Pauschalsteuer 8,5% (Zimmervermietung) oder 12,5% (Beherbergungsleistungen). USt-Befreiung bis 200 000 zł. Vor Entscheidungsfindung einen Steuerberater konsultieren.