Alquiler privado o en una empresa individual (JDG) en Polonia en 2026 — comparativa
Alquiler privado y alquiler como actividad: ryczałt del 8,5% y 12,5%, gastos, ZUS, VAT, viviendas, locales comerciales y alquiler de corta duración.
El alquiler privado tributa mediante ryczałt y no permite deducir gastos. El alquiler dentro de una empresa individual (JDG) puede tributar mediante ryczałt, escala progresiva o impuesto lineal, pero conlleva las obligaciones propias de un empresario. El VAT depende principalmente del tipo de inmueble y de su uso, no de la mera etiqueta de «privado» o «empresarial».
Alquiler privado o actividad en Polonia
Diferencias principales
Alquiler privado
- ryczałt del 8,5% hasta 100 000 zł de ingresos anuales,
- 12,5% sobre el excedente,
- sin deducción de gastos en el PIT,
- sin cotizaciones al ZUS por el mero alquiler,
- declaración anual mediante el PIT-28.
Alquiler en una JDG
- la modalidad del PIT depende de la elección y del tipo de servicios,
- con la escala progresiva o el impuesto lineal, los gastos pueden reducir la renta,
- con el ryczałt, los gastos no reducen el impuesto,
- la actividad influye en las cotizaciones al ZUS y la cotización sanitaria,
- se requiere el registro correspondiente a la modalidad elegida y al VAT.
El alquiler privado no tiene un único tipo sin límite
El tipo del 8,5% se aplica hasta 100 000 zł de ingresos anuales. El excedente tributa al 12,5%.
Los cónyuges disponen de un límite conjunto y, tras presentar la declaración correspondiente para que uno de ellos tribute por todos los ingresos, el límite puede ascender a 200 000 zł.
Es incorrecto describir el alquiler privado como sujeto al 8,5% con independencia del importe.
Cuándo el alquiler es privado y cuándo forma parte de la actividad
El número de viviendas no convierte automáticamente el alquiler en una actividad económica. Entre otros factores, importan:
- la forma en que el contribuyente clasifica los elementos patrimoniales,
- la organización y el alcance de las actuaciones,
- el tipo de servicios prestados a los inquilinos,
- la incorporación del inmueble al patrimonio empresarial,
- el contenido de los contratos y el modelo real de funcionamiento.
No puede aplicarse una regla universal según la cual «tres o cinco viviendas implican una JDG». Sin embargo, el alquiler de corta duración con servicios similares a los hoteleros constituye un modelo distinto del alquiler de larga duración de un inmueble.
Gastos
En el alquiler privado, el ryczałt se calcula sobre los ingresos recibidos. Las reformas, el equipamiento, los intereses y los gastos soportados por el propietario no reducen el impuesto.
En una JDG que tribute por la escala progresiva o el impuesto lineal, pueden ser deducibles los gastos justificados relacionados con los ingresos, por ejemplo:
- reformas y reparaciones,
- equipamiento,
- gestión,
- comisiones de intermediarios,
- intereses de la financiación,
- suministros pagados por el arrendador.
Hay que distinguir una reparación de una mejora y determinar correctamente el momento de contabilizar el gasto.
Amortización de inmuebles residenciales
Las viviendas y los edificios residenciales no pueden amortizarse fiscalmente, tampoco cuando forman parte de una actividad económica.
La posibilidad de deducir otros gastos con la escala progresiva o el impuesto lineal no implica el derecho a amortizar una vivienda. Los inmuebles no residenciales requieren un análisis separado.
VAT sobre una vivienda
El alquiler por cuenta propia de un inmueble residencial destinado exclusivamente a vivienda puede acogerse a la exención objetiva del VAT.
La exención no depende de que el propietario sea contribuyente activo del VAT por otra actividad. No obstante, el contrato y el destino efectivo deben confirmar el uso residencial.
El alquiler para oficinas, el subarriendo turístico o el alojamiento no se benefician automáticamente de esta exención.
Local comercial
El alquiler de un local comercial está sujeto, por regla general, al VAT del 23%. No obstante, el contribuyente puede acogerse a la exención subjetiva si cumple los requisitos y no supera el límite de 240 000 zł de ventas en 2026.
La exención subjetiva y la exención para vivienda son dos fundamentos jurídicos distintos.
Alquiler de corta duración
El alojamiento de corta duración suele ser un servicio sujeto al VAT del 8%, no un alquiler residencial exento. En el PIT, el tipo del ryczałt depende de la clasificación correcta del servicio y no debe elegirse únicamente a partir del PKD.
La gestión de reservas, la limpieza, la rotación frecuente de huéspedes y los servicios adicionales pueden indicar que existe una actividad económica.
ZUS
El alquiler privado no genera por sí solo la obligación de pagar cotizaciones sociales ni la cotización sanitaria.
En el alquiler dentro de una JDG, el empresario está sujeto a las normas del ZUS aplicables a la actividad. Sin embargo, no debe añadirse un segundo ZUS completo si la misma persona ya desarrolla otra actividad como JDG: el efecto de los ingresos adicionales depende principalmente de la modalidad de tributación y de la base de la cotización sanitaria.
No todas las cotizaciones son «gastos del alquiler». Las cotizaciones sociales y la sanitaria tienen sus propias reglas de deducción.
El VAT y el límite de la exención
En determinadas situaciones, el volumen de operaciones exentas relacionadas con inmuebles puede influir en el límite de la exención subjetiva, especialmente cuando las operaciones no tienen carácter accesorio.
No debe suponerse que todo alquiler residencial exento queda siempre excluido del límite de 240 000 zł aplicable a otra actividad.
Qué comparar antes de decidir
- los ingresos anuales y el umbral de 100 000 zł,
- los gastos reales,
- el carácter de larga o corta duración,
- el destino residencial o comercial,
- la actividad existente y el ZUS,
- el derecho a la exención del VAT,
- la forma de clasificar el inmueble,
- las consecuencias de vender o retirar el inmueble de la actividad.
No basta con comparar el 8,5% del ryczałt con el 12% de la escala. La escala grava la renta y aplica un mínimo exento; el ryczałt grava los ingresos sin descontar gastos.
Errores más frecuentes
- Aplicar el tipo del 8,5% sin límite.
- Considerar automáticamente que varias viviendas implican una JDG.
- Amortizar una vivienda dentro de la actividad.
- Aplicar la exención del VAT a cualquier inmueble residencial sin comprobar su finalidad.
- Gravar el alojamiento de corta duración como un alquiler ordinario.
- Añadir un segundo ZUS completo a una JDG existente.
- Omitir el efecto del alquiler sobre el límite de la exención del VAT.
- Comparar solo los tipos sin considerar los gastos y la cotización sanitaria.
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Este material tiene carácter general. La clasificación del alquiler depende de los contratos, el patrimonio y la forma real de funcionamiento.