Alquiler privado vs dentro de una JDG en Polonia 2026
Alquiler privado vs alquiler dentro de una JDG (empresa individual) en Polonia 2026. Comparativa de tipos, IVA, ZUS (cotizaciones sociales), gastos. ¿Qué conviene?
¿Alquilas un inmueble en Polonia? ¿Te preguntas si conviene declarar el alquiler de forma privada o dentro de una JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — empresa individual)? La elección tiene un gran impacto en los impuestos, el ZUS y el IVA.
En esta guía comparo el alquiler privado con el alquiler dentro de una JDG en Polonia en 2026.
Alquiler privado vs Autónomo — comparación completa
El alquiler inmobiliario puede gestionarse de forma privada o como autónomo (JDG). La elección afecta al tipo impositivo, IVA, seguridad social, gastos y amortización. Compare las diferencias clave.
| Característica | Alquiler privado | Alquiler en Autónomo |
|---|---|---|
| Tipo IRPF (escala) | 12% / 32% (escala fiscal) | 12% / 32% — o módulos 8,5% |
| Registro de IVA | Exento (no sujeto a IVA) | Posible — IVA activo para alquiler comercial |
| Seguridad social (ZUS) | Sin cotizaciones sociales ni sanitarias | Obligatorias (sociales + sanitaria) |
| Gastos deducibles | Solo 20% gastos estimados (limitado) | Gastos completos (alquiler, suministros, reparaciones) |
| Amortización del edificio | No (desde 2018 para alquiler privado) | Sí (1,5% anual del valor inicial) |
| Contabilidad | Sencilla — registro de ingresos | Contabilidad completa (PKPiR o KH) |
Regla clave: El alquiler privado exento de IVA es más sencillo y barato en ZUS, pero no permite deducir gastos ni amortizar el edificio. El autónomo da acceso al IVA y a gastos completos, ventajoso para inmuebles comerciales y grandes reformas.
¿No sabe qué forma de alquiler le conviene más?
Comprobémoslo →Tipos de módulos: 8,5% para alquiler inmobiliario (PKWiU 68.20.Z). Amortización de edificios residenciales: 1,5% anual. Exención de IVA del alquiler privado: art. 43(1)(36) de la Ley del IVA. Eliminación de la amortización: art. 22c(2) de la Ley del IRPF.
Comparativa rápida
| Aspecto | Alquiler privado | Alquiler en JDG | |--------|------------------|-----------------| | Tipo de ryczałt (impuesto fijo) | 8,5% | 8,5–17% (según código PKD) | | IVA | Exento (art. 43) | Puede ser obligatorio | | ZUS (cotizaciones sociales) | No obligatorio | Obligatorio | | Gastos deducibles | No se pueden deducir | Sí (escala/lineal) | | Declaración PIT | PIT-28 | PIT-28/36/36L | | Amortización | No | Sí (escala/lineal) | | Límite de ingresos | Sin límite | Sin límite |
Alquiler privado — detalles
Ventajas:
- Sin ZUS — no pagas cotizaciones sociales ni de salud por el alquiler
- Simplicidad — solo registro de ingresos + PIT-28
- Tipo del 8,5% — bajo, independientemente del importe
- Sin IVA — exención de IVA (art. 43)
Desventajas:
- Sin gastos deducibles — no puedes deducir reforma, comunidad ni amortización
- Sin ZUS — el periodo de alquiler privado no cuenta para la cotización de la pensión
- Restricciones — la Hacienda (Urząd Skarbowy, US) puede reclasificar el alquiler como actividad empresarial si alquilas muchos inmuebles
¿Cuándo elegir el alquiler privado?
- Alquilas 1–2 viviendas
- No tienes otras fuentes de ingresos
- Buscas simplicidad y trámites mínimos
- No necesitas deducir gastos
Alquiler dentro de una JDG — detalles
Ventajas:
- Gastos — en escala/lineal puedes deducir gastos (reforma, amortización)
- Amortización — distribuyes el valor del inmueble a lo largo de los años
- ZUS — el periodo de JDG cuenta para la pensión
- Profesionalidad — más fácil obtener financiación, cuentas empresariales
Desventajas:
- ZUS obligatorio — cotizaciones sociales + salud
- Tipos más altos — si son servicios de hostelería (12,5%) o de asesoramiento (15%)
- Más trámites — registros, JPK_V7 (si IVA), PIT
- Costes de contabilidad — desde 49 zł + IVA/mes
¿Cuándo elegir el alquiler en JDG?
- Alquilas varios inmuebles de forma profesional
- Tienes grandes gastos (reformas, equipamiento)
- Quieres acumular años de cotización para la pensión
- Ofreces servicios adicionales (limpieza, recepción)
Ejemplo: 1 vivienda
Alquiler privado
- Ingresos por alquiler: 36 000 zł/año
- Ryczałt 8,5%: 36 000 × 8,5% = 3 060 zł
- ZUS: 0 zł
- Total impuestos: 3 060 zł
Alquiler en JDG (ryczałt)
- Ingresos: 36 000 zł
- Ryczałt 8,5%: 36 000 × 8,5% = 3 060 zł
- ZUS (tipo preferencial reducido): ~376 × 12 = 4 512 zł
- Cotización de salud: 461,66 × 12 = 5 539,92 zł
- Total: 13 112 zł
¡El alquiler privado es ~10 000 zł más barato!
Ejemplo: 5 viviendas con servicios
Alquiler privado (no posible)
Con 5 inmuebles + servicios, la Hacienda lo considerará actividad empresarial. Tendrás que abrir una JDG.
Alquiler en JDG (escala fiscal)
- Ingresos: 300 000 zł
- Gastos (reformas, amortización, gestión): 180 000 zł (60%)
- Beneficio: 120 000 zł
- Escala: (120 000 − 30 000) × 12% = 10 800 zł
- ZUS (alto): ~1 965 × 12 = 23 580 zł + salud 9% = 10 800 zł
- Total: ~45 180 zł
Alquiler en JDG (ryczałt 8,5%)
- Ingresos: 300 000 zł
- Ryczałt 8,5%: 300 000 × 8,5% = 25 500 zł
- ZUS: como arriba ~34 380 zł
- Total: ~59 880 zł
Lineal: 120 000 × 19% = 22 800 zł + ZUS = ~57 180 zł.
El tipo lineal es más barato que el ryczałt cuando hay muchos gastos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener alquiler privado y JDG al mismo tiempo?
Sí. Si tienes otra JDG (p. ej. servicios IT) y el inmueble no es patrimonio empresarial, el alquiler es privado.
¿Comprueba Hacienda si alquilo de forma privada o en JDG?
Sí. Puede revisar el CEIDG (registro de empresas), el número de inmuebles y el tipo de servicios. Si alquilas sistemáticamente muchos inmuebles, lo reclasificará como actividad empresarial.
¿En el alquiler privado puedo deducir la reforma?
No. En ryczałt no se deducen gastos. Solo puedes deducir la reforma en escala/lineal dentro de una JDG.
¿El alquiler privado cuenta para el ZUS?
No. El alquiler privado no genera obligación de ZUS.
¿Necesitas ayuda?
Llevo la contabilidad de alquileres — privado vs JDG, ryczałt, IVA, PIT. Desde 49 zł + IVA al mes.
Escríbeme a [email protected] o visita oxyok.com/pl.
Nota: Alquiler privado: sin ZUS, tipo del 8,5%, sin gastos deducibles. Alquiler en JDG: ZUS obligatorio, pero con gastos deducibles. Antes de decidirte, consulta con un contable.
¿Tienes dudas sobre contabilidad?
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