Alquiler privado con ryczałt en Polonia en 2026 — 8,5% y 12,5%
Cómo declarar el alquiler privado en Polonia en 2026: ryczałt del 8,5% y 12,5%, plazo de pago, PIT-28 e VAT sobre viviendas y locales comerciales.
En 2026, el alquiler privado tributa exclusivamente mediante el ryczałt sobre ingresos registrados. El tipo es del 8,5% hasta 100 000 zł de ingresos anuales y del 12,5% sobre el excedente.
Alquiler privado en Polonia en 2026
Ryczałt sobre ingresos y reglas de IVA separadas.
Separa alquiler privado y negocio.
Oxyok →Tipos del ryczałt
A los ingresos del alquiler privado se aplican:
- 8,5% — sobre los ingresos de hasta 100 000 zł al año,
- 12,5% — sobre el excedente de 100 000 zł.
El límite se refiere a los ingresos anuales. Cuando los cónyuges declaran conjuntamente el alquiler, las reglas del límite dependen de quién tribute por los ingresos y de si se ha presentado la declaración correspondiente.
El ryczałt se calcula sobre los ingresos, no sobre la renta. No se deducen las reformas, la amortización, los intereses ni otros gastos.
Cuándo el alquiler es privado
La clasificación no depende únicamente del número de viviendas ni de la inscripción en el CEIDG. Importan la forma de organizar el alquiler, su escala, continuidad, alcance de los servicios y la vinculación del inmueble con la actividad.
Una misma persona puede desarrollar una JDG en otro sector y, al mismo tiempo, obtener ingresos del alquiler privado. La condición a efectos del VAT y la modalidad del PIT son cuestiones independientes.
Cuándo se generan los ingresos
En el alquiler privado, los ingresos se generan, por regla general, cuando el dinero se recibe efectivamente o queda a disposición del arrendador.
Una fianza reembolsable no constituye un ingreso en el momento de recibirla si, conforme al contrato, debe devolverse. Puede convertirse en ingreso en la parte retenida para cubrir cantidades debidas al propietario.
Los pagos de suministros pueden no constituir ingresos del arrendador si el contrato establece claramente que corresponden al inquilino y que el propietario solo intermedia en el pago. La redacción y la forma de liquidar estos gastos son importantes.
Plazo para pagar el ryczałt
El ryczałt se paga:
- mensualmente — hasta el día 20 del mes siguiente,
- trimestralmente — si se cumplen los requisitos, hasta el día 20 del mes siguiente al trimestre.
El ryczałt de diciembre o del último trimestre se paga antes del 20 de enero del siguiente año fiscal.
Es incorrecto afirmar que el alquiler privado se liquida una sola vez al año sin pagos durante el ejercicio.
PIT-28
Los ingresos de 2026 se declaran en el PIT-28 presentado en 2027 dentro del periodo legal de declaración, por regla general entre el 15 de febrero y el 30 de abril.
El mínimo exento de 30 000 zł no se aplica al ryczałt. El impuesto se devenga sobre los ingresos sujetos al tipo correspondiente, aunque el importe anual sea inferior a 30 000 zł.
VAT sobre el alquiler de una vivienda
El alquiler por cuenta propia de un inmueble residencial destinado exclusivamente a vivienda se beneficia de la exención objetiva del VAT si cumple los requisitos legales.
La exención:
- no depende de que el arrendador sea contribuyente activo del VAT en su JDG,
- no incluye automáticamente el alojamiento de corta duración,
- exige que el alquiler tenga realmente una finalidad residencial.
Por tanto, un contribuyente activo del VAT puede declarar ese alquiler como una venta exenta.
Local comercial y garaje
El alquiler de un local comercial, un garaje o una plaza de aparcamiento no se beneficia automáticamente de la exención para vivienda. Por regla general, está sujeto al VAT del 23%, salvo que el arrendador se acoja a la exención subjetiva o resulte aplicable otra exención especial.
El límite de la exención subjetiva en 2026 es de 240 000 zł de ventas anuales, prorrateado si la actividad comienza durante el año. Para el límite deben aplicarse las normas legales sobre la inclusión de operaciones inmobiliarias: no puede suponerse que todo alquiler exento queda siempre excluido.
Alquiler de corta duración
Los servicios de alojamiento prestados a través de Booking, Airbnb o una plataforma similar no reciben el mismo tratamiento que el alquiler de larga duración de una vivienda con fines residenciales.
Entre las posibles consecuencias se encuentran:
- un tipo de VAT del 8% para los servicios de alojamiento si el contribuyente no se acoge a la exención subjetiva,
- la importación de servicios por la comisión cobrada por una plataforma extranjera,
- el registro en el VAT-UE antes de adquirir el servicio correspondiente dentro de la UE,
- la obligación de liquidar el VAT incluso para un contribuyente exento,
- la consideración de una actividad organizada como actividad económica.
Los tipos del ryczałt dependen de la clasificación fiscal de los ingresos. No deben aplicarse automáticamente los tipos del 8,5%, 12,5% o 15% basándose únicamente en el nombre «Airbnb».
Alquiler, ZUS y cotización sanitaria
El mero alquiler privado no genera la obligación de pagar cotizaciones al ZUS ni la cotización sanitaria.
Las cotizaciones pagadas por una JDG no son automáticamente deducibles de los ingresos del alquiler privado. Las deducciones deben asignarse a la fuente correspondiente y aplicarse conforme a las reglas de cada modalidad de tributación.
Documentación
El arrendador debe conservar:
- el contrato y sus anexos,
- los justificantes de pago,
- la liquidación de la fianza,
- el desglose de los ingresos,
- la documentación de los gastos soportados por el inquilino,
- las facturas o recibos, cuando sean obligatorios,
- los justificantes de pago del ryczałt.
Si el importe de los ingresos se desprende de un contrato escrito y de las transferencias, puede que no se exija un registro separado en los mismos términos que en una actividad económica. Aun así, hay que poder demostrar el momento y el importe de los ingresos.
Errores más frecuentes
- Aplicar el 8,5% sin el umbral de 100 000 zł.
- Declarar el alquiler privado mediante la escala progresiva.
- Pagar el ryczałt solo al presentar el PIT-28 anual.
- Suponer que la exención para vivienda solo se aplica a contribuyentes exentos del VAT.
- Aplicar la exención para vivienda a un local comercial o al alojamiento.
- Omitir el VAT sobre la comisión de una plataforma extranjera.
- Deducir del alquiler privado la cotización sanitaria de una JDG sin fundamento.
- Tratar del mismo modo todas las fianzas y todos los gastos de suministros.
Fuentes
- Podatki.gov.pl — ryczałt sobre ingresos registrados
- Ley del VAT — texto en ISAP
- Ley del impuesto sobre la renta a tipo fijo — ISAP
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Este material tiene carácter general. La clasificación depende del contrato, el tipo de inmueble, la finalidad del alquiler, el VAT y la forma de organización.