Alquiler privado en ryczałt en Polonia (2026)
Alquiler privado de inmuebles en ryczałt en 2026. Tasa 8,5%, exención de IVA, límites, modelo de contrato. Guía práctica.
El alquiler privado es una de las fuentes más populares de ingresos pasivos en Polonia. Si alquilas un piso, un local o una parcela — y no estás registrado como contribuyente del IVA — el ryczałt (impuesto sobre la cifra de negocios) al 8,5% es la forma más sencilla de tributar.
🏠 Alquiler y ryczałt 2026 — tipo 8,5% y exención de IVA
El alquiler de inmuebles es la actividad más popular en ryczałt. Tipo del 8,5%, exención de IVA hasta 200.000 zł, PIT-28 una vez al año. Compara el alquiler privado con el alquiler empresarial (JDG).
Alquiler privado vs JDG — comparación
La forma jurídica afecta a impuestos, IVA y gastos.
| Característica | 🔒 Alquiler privado | 🏢 Alquiler empresarial (JDG, ryczałt) |
|---|---|---|
| 📝 Registro | Ninguno — notificar a Hacienda antes del primer alquiler (PIT-2N / NIP-7) | Inscripción en CEIDG como actividad empresarial |
| 💸 IVA | Exento (servicio de alquiler) | Exento hasta el umbral de 200.000 zł, luego opcionalmente activo |
| 📊 Tipo impositivo | 8,5% ryczałt (o escala general) | 8,5% ryczałt |
| 📋 Declaración fiscal | PIT-28 una vez al año (antes del 30 de abril) | PIT-28 una vez al año + pagos mensuales a cuenta |
| 🧾 Gastos deducibles | ❌ Ninguno — ryczałt sobre ingresos brutos | ❌ Ninguno — ryczałt sobre ingresos brutos |
| 🏥 Seguridad social (ZUS) | ❌ Sin cotizaciones obligatorias | ✅ ZUS obligatorio (tras la bonificación de inicio) |
🏠 Exención de IVA
El alquiler de inmuebles está exento de IVA hasta que superes las 200.000 zł de facturación anual. Después, puedes seguir exento (hasta 150.000 zł sin IVA) o convertirte en contribuyente activo de IVA. Si el alquiler forma parte de una JDG en ryczałt, el umbral se aplica a toda tu actividad.
📋 Declaración PIT-28
Tanto si es privado como JDG, liquidas el impuesto en el PIT-28 antes del 30 de abril del año siguiente. En JDG, también pagas pagos a cuenta mensuales antes del día 25 de cada mes. Sin pagos a cuenta para el alquiler privado — pagas todo una vez al año.
Importante: Incluso para el alquiler privado, debes notificar a Hacienda antes del primer pago (formulario NIP-7 o NIP-8). Sin notificación = multa. El ryczałt del 8,5% suele ser mejor que la escala general cuando los gastos son bajos (piso antiguo, sin hipoteca). Si tienes hipoteca — comprueba la escala general, porque los intereses son deducibles.
¿Alquilas inmuebles? Comprobemos si el ryczałt es tu mejor opción.
Hablemos →Basado en el art. 6 ap. 1c de la Ley del Impuesto Aforado (Dz.U. 2024 poz. 1245 modificada) — tipo 8,5% sobre alquiler. Exención de IVA: art. 43 ap. 1 n.º 36 y 38 de la Ley del IVA. Umbral de facturación: 200.000 zł (art. 113 ap. 1). Material informativo — consulta a un asesor fiscal.
Tasa del ryczałt para el alquiler privado
En 2026, la tasa del ryczałt para el alquiler privado es del 8,5%. Se aplica al alquiler de:
- Pisos y casas
- Locales comerciales
- Parcelas edificables y rústicas
- Garajes y plazas de aparcamiento
Condición: el alquiler debe realizarse fuera de una actividad económica — es decir, el inmueble no está inscrito en el CEIDG (registro central de actividades económicas) como patrimonio empresarial.
¿Quién puede acogerse al ryczałt del 8,5%?
El ryczałt por alquiler privado está disponible para personas que:
- No son contribuyentes del IVA registrados por ese alquiler
- No ejercen una actividad económica de alquiler (el inmueble no es patrimonio empresarial)
- Alquilan el inmueble mediante un contrato de arrendamiento (no de cesión de uso)
Si tienes un JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — empresa individual unipersonal) y el inmueble es patrimonio empresarial, se te aplica la tasa del ryczałt correspondiente a tu actividad, y no el 8,5% del alquiler privado.
Exención de IVA — hasta 200 000 zł
El alquiler privado está exento de IVA (art. 43.1.36 de la ley del IVA). Pero la exención solo se aplica cuando no eres contribuyente activo del IVA.
Si te registras voluntariamente como contribuyente del IVA por el alquiler:
- Debes emitir facturas con IVA
- Tasa de IVA: 23% (23% en viviendas; 8% en locales habituales en algunos casos)
- Debes presentar el JPK_V7 (archivo de control unificado con la declaración del IVA)
- Pierdes la exención durante los 5 años siguientes
La mayoría de los particulares que alquilan se quedan en el ryczałt del 8,5% sin IVA.
¿Cómo liquidar el ryczałt del alquiler?
Registro de ingresos
Debes llevar un registro sencillo de ingresos por alquiler. Cada mes:
- Fecha del ingreso
- Importe (bruto = neto, porque sin IVA)
- Nombre y apellidos del inquilino
- Dirección del inmueble
En el ryczałt no puedes deducir ningún gasto del ingreso. Pero sí puedes deducir:
- La cotización sanitaria (9%) — si no tienes otros ingresos
- Las cotizaciones voluntarias al ZUS (seguridad social polaca) — si las pagas
PIT-28
Los ingresos del alquiler privado en ryczałt se liquidan en el PIT-28 (declaración anual del ryczałt). Plazo de presentación:
- Hasta el 30 de abril de 2026 por el año 2025
- Hasta el 30 de abril de 2027 por el año 2026
Alquiler privado vs. actividad económica (JDG)
La diferencia es clave:
| Aspecto | Alquiler privado | Alquiler en JDG | |--------|------------------|-----------------| | Tasa de ryczałt | 8,5% | Según PKD (8,5–17%) | | IVA | Exento | Puede ser obligatorio | | Gastos | No deducibles | Deducibles (escala/lineal) | | ZUS | Sin cotizaciones obligatorias | ZUS obligatorio | | PIT | PIT-28 | PIT-28 / PIT-36 / PIT-36L |
¿Cuándo el alquiler se convierte en actividad económica?
La oficina tributaria puede considerar el alquiler como actividad económica si:
- Alquilas muchos inmuebles (de forma sistemática, con ánimo de lucro)
- Ofreces servicios adicionales (limpieza, comidas, recepción)
- Compras inmuebles específicamente para alquilar
Entonces la tasa del ryczałt puede subir al 12,5% o 15% (servicios) o aplicarse el 23% de IVA.
Modelo de contrato de alquiler privado
Elementos clave del contrato:
- Partes — arrendador e inquilino (nombre, apellidos, PESEL, dirección)
- Objeto — dirección exacta y descripción del inmueble
- Renta — importe, fecha de pago, forma de transferencia
- Fianza — normalmente de 1 a 3 meses de renta
- Duración — fechas de inicio y fin
- Gastos de suministros — electricidad, agua, gas, internet
- Prohibición de subarriendo — salvo que el contrato disponga lo contrario
- Cláusulas finales — penalizaciones, resolución, tribunal competente
Alquiler de corta duración (Booking, Airbnb)
El alquiler de corta duración es una categoría aparte. Si ofreces habitaciones por Booking o Airbnb:
- Tasa de ryczałt: 8,5% — si alquilas habitaciones en tu propia vivienda (hostelería)
- Tasa de ryczałt: 12,5% o 15% — si son servicios hoteleros completos (recepción, limpieza)
- Puede considerarse actividad económica — entonces ZUS y registro
Más detalles en nuestro artículo sobre alquiler por Booking y Airbnb.
Deducciones y bonificaciones en el alquiler privado
En el ryczałt del alquiler privado puedes deducir:
- Cotización sanitaria (9%) — si no tienes otros ingresos sujetos a esta cotización
- Seguro social voluntario del ZUS — proporcionalmente al límite
- IKE (cuenta de ahorro para la jubilación) — cotización a cuenta individual de jubilación
- Bonificaciones fiscales — bonificación por hijos, bonificación por rehabilitación
No puedes deducir gastos de reforma, comunidad ni amortización.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar el ZUS por el alquiler privado?
No. El alquiler privado no genera obligación de ZUS. Puedes pagar cotizaciones de forma voluntaria.
¿El alquiler privado cuenta para el límite de exención de IVA de 200 000 zł?
No. El alquiler está exento de IVA (art. 43), independientemente del importe de ingresos. El límite de 200 000 zł se refiere a ventas gravadas.
¿Puedo deducir gastos de reforma?
No. En el ryczałt no se pueden deducir gastos. Los gastos solo se deducen en la escala fiscal o en el impuesto lineal.
¿Cuánto impuesto pagaré por 30 000 zł al año de alquiler?
Ryczałt: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł de impuesto. Escala: 30 000 − 12 000 (minimum no imponible) = 18 000 → 3 240 zł (menos la reducción).
¿Necesitas ayuda?
Llevo la contabilidad de JDG y alquileres privados — registro, PIT-28, ryczałt, IVA del alquiler. Desde 49 zł + IVA al mes.
Escríbeme a [email protected] o visita oxyok.com/pl.
Aviso: Alquiler privado en ryczałt: tasa 8,5%, exento de IVA. No se pueden deducir gastos. PIT-28 antes del 30 de abril. Antes de decidir, consulta con un contable.
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