Affitto tramite Booking e Airbnb in JDG in Polonia 2026
Affitto a breve termine tramite Booking, Airbnb in JDG in Polonia nel 2026. Imposta fissa (ryczałt) o IVA, aliquote, limiti, quando diventa attività d'impresa.
L'affitto a breve termine tramite Booking.com e Airbnb è in crescita in Polonia. Ma la classificazione fiscale dipende dal fatto che tu offra servizi alberghieri o solo camere in affitto.
In questa guida spiego come funziona l'affitto tramite Booking e Airbnb in JDG (Jednoosobowa Działalność Gospodarcza — ditta individuale polacca) in Polonia nel 2026.
🛏️ Booking, Airbnb e ryczałt — aliquote 8,5% vs 12,5%
Affitto breve tramite Booking.com o Airbnb: come dichiararlo in ryczałt? L'aliquota dipende dall'affitto di camere (8,5%) o servizi alberghieri (12,5%). Più IVA 8% e commissioni di piattaforma.
Aliquota 8,5%
L'aliquota 8,5% si applica quando affitti camere agli ospiti senza servizi alberghieri aggiuntivi. Solo un tetto sopra la testa, colazione facoltativa, niente pulizia quotidiana. Affitto privato o JDG.
Aliquota 12,5%
L'aliquota 12,5% si applica quando offri servizi di tipo alberghiero: pulizia quotidiana, cambio biancheria, reception, servizi aggiuntivi. Trattato come servizio alberghiero.
💸 IVA 8%
I servizi alberghieri e l'affitto breve sono soggetti a IVA all'8% (non 23%). Si applica all'affitto di camere, posti letto e servizi alberghieri. Soglia di esenzione: 200.000 zł di fatturato annuo — sotto sei esente, sopra devi essere contribuente IVA attivo.
Commissioni di piattaforma
Booking.com e Airbnb applicano una commissione su ogni prenotazione.
🔵 Booking.com
Commissione 10–15% su ogni prenotazione (modello CPC/ibrido). Emettono fattura IVA per la commissione — puoi detrarre l'IVA (se sei contribuente attivo). La fattura è un costo in ryczałt ❌ (il ryczałt non considera i costi).
🔴 Airbnb
Commissione 3% dall'host (Host-only fee) + tariffa ospite 14–16%. Airbnb addebita all'host — fattura senza IVA (Airbnb ha sede all'estero, reverse charge). Detrazione IVA: solo se sei contribuente attivo.
Quando l'affitto diventa un'attività commerciale?
Il confine tra affitto privato e attività commerciale è cruciale.
Affitto singolo di una camera o appartamento — è affitto privato, senza CEIDG. Dichiarazione su PIT-28.
Affitto regolare e continuo tramite Booking/Airbnb, orientato al profitto — è attività commerciale. Iscrizione al CEIDG obbligatoria.
Se offri servizi alberghieri (pulizia, reception, colazione) — è un servizio alberghiero. Aliquota ryczałt 12,5% + IVA 8%.
Soglia di fatturato: oltre 200.000 zł all'anno devi diventare contribuente IVA attivo (non serve VAT-UE, ma serve registrazione IVA).
Importante: L'Agenzia delle Entrate contesta sempre più spesso lo status di "affitto privato" in caso di uso intensivo di Booking/Airbnb. Se hai più annunci, marketing, un sistema di prenotazione — è già un'attività commerciale. Le sanzioni per mancanza di CEIDG e IVA possono essere significative. È più sicuro registrare una JDG con ryczałt.
Hai un appartamento su Booking/Airbnb? Verifichiamo come dichiararlo ottimamente.
Contattiamoci →Basato sull'art. 6 c. 1c della Legge sull'imposta forfettaria (Dz.U. 2024 poz. 1245 modificata) — aliquote 8,5% e 12,5%. IVA 8%: allegato 10 della Legge sull'IVA, n. 5 (servizi alberghieri). Soglia IVA: art. 113 c. 1 della Legge sull'IVA. Commissioni: documentazione Booking.com e Airbnb. Materiale informativo — consulta un consulente fiscale.
Imposta fissa o IVA? — la distinzione chiave
Ci sono due percorsi:
1. Affitto di camere — imposta fissa 8,5%
Se affitti camere nel tuo appartamento (o in un immobile di tua proprietà), senza servizi aggiuntivi:
- Aliquota imposta fissa: 8,5%
- Esente da IVA (fino a 200 000 zł all'anno)
- Non richiede la registrazione IVA
- Dichiarazione su PIT-28
2. Servizi alberghieri — imposta fissa 12,5% o IVA 8%
Se offri servizi alberghieri a ciclo completo:
- Reception / accoglienza clienti
- Pulizia quotidiana
- Ristorazione (colazioni)
- Cambio biancheria e asciugamani
Aliquota imposta fissa: 12,5% (servizi alberghieri). Puoi anche passare all'IVA — in quel caso 8% sui servizi alberghieri (fino a 100 posti).
Quando l'affitto diventa attività d'impresa?
L'Ufficio Fiscale (Urząd Skarbowy) considererà l'affitto a breve termine come attività d'impresa se:
- Sistematicità — affitti regolarmente, a scopo di lucro
- Servizi aggiuntivi — pulizia, reception, ristorazione
- Più immobili — affitti diverse proprietà
- Gestione professionale — sito web, marketing, amministrazione
Quando l'affitto diventa attività d'impresa:
- Devi registrare il JDG presso il CEIDG
- Devi pagare il ZUS (o usufruire dell'agevolazione "Ulga na start" / ZUS agevolato)
- L'aliquota dell'imposta fissa può salire al 12,5% o 15%
Aliquote dell'imposta fissa per l'affitto a breve termine
| Tipo di affitto | Aliquota imposta fissa | IVA | |----------------|-----------------|-----| | Affitto camera (senza servizi) | 8,5% | Esente | | Servizi alberghieri (PKD 55) | 12,5% | 8% (fino a 100 posti) | | Affitto a lungo termine | 8,5% | Esente | | Affitto in JDG (alberghiero) | 12,5% | 8% / 23% |
Booking e Airbnb — chi riscuote il denaro?
Booking.com
- Il cliente paga direttamente presso la struttura (più spesso con bonifico o carta)
- Booking riscuote una provvigione (di solito 10–15%) — questo è il tuo costo di produzione del ricavo
- Con l'imposta fissa non puoi dedurre la provvigione, ma con l'IVA — sì
Airbnb
- Il cliente paga Airbnb, Airbnb paga te (meno la provvigione ~3% + IVA sulla provvigione)
- Airbnb ti emette fattura per la provvigione
- La provvigione Airbnb è un costo — ma con l'imposta fissa non è deducibile
IVA sull'affitto a breve termine
Esenzione dall'IVA (art. 43)
L'affitto privato (incluse le camere) è esente dall'IVA fino a 200 000 zł di ricavo annuo (limite di esenzione soggettiva).
Registrazione IVA — opzione
Puoi registrarti volontariamente come contribuente IVA. In tal caso:
- 8% IVA sui servizi alberghieri (PKD 55.10.Z, 55.20.Z, 55.30.Z — fino a 100 posti)
- 23% IVA sui servizi accessori (lavanderia, trasferimenti, mini-bar)
- Devi emettere fatture IVA e presentare il JPK_V7
Quando l'IVA è conveniente?
- Quando hai costi elevati (ristrutturazioni, arredamento, mobili)
- Quando i concorrenti sono in IVA e puoi detrarre l'IVA sugli acquisti
- Quando affitti a turisti stranieri (possono richiedere il rimborso IVA)
Tassa dall'inquilino — piattaforme e tu
Booking e Airbnb sono piattaforme di intermediazione. Non sono parte del contratto di locazione — il contratto lo stipuli con il cliente.
Ma per quanto riguarda l'IVA:
- Booking riscuote la provvigione + IVA sulla provvigione
- Airbnb riscuote la provvigione + IVA sulla provvigione
- Tu rispondi della tua tassa (imposta fissa o IVA)
ZUS e affitto a breve termine
Affitto privato — nessun ZUS
Se affitti privatamente (non in JDG), non paghi il ZUS sull'affitto.
Affitto in JDG — ZUS obbligatorio
Quando l'affitto è un'attività d'impresa:
- Ulga on start (agevolazione di avvio, 6 mesi senza contributi sociali)
- Malpy ZUS preferencyjny (ZUS agevolato, 2 anni, base 1 441,80 zł)
- Duży ZUS (ZUS pieno, base 5 652 zł)
- Contributo sanitario sempre obbligatorio (imposta fissa: 461,66 / 699,11 / 1 258,39 zł/mese)
FAQ
Booking riscuote la ritenuta alla fonte?
No. Booking riscuote solo la provvigione. La tassa (imposta fissa o IVA) la calcoli autonomamente.
Airbnb segnala i ricavi all'Ufficio Fiscale?
Airbnb può essere soggetto alle norme europee sulla trasparenza (DAC7) — i dati possono essere trasmessi all'amministrazione finanziaria.
Posso avere l'imposta fissa all'8,5% e al 12,5% contemporaneamente?
Sì, se hai fonti di ricavo diverse. Affitto di camere (8,5%) e servizi alberghieri (12,5%) si dichiarano separatamente.
Devo emettere fatture IVA?
Solo se sei un contribuente IVA attivo. Con l'imposta fissa non emetti fatture IVA — la conferma è il contratto di locazione o la ricevuta.
Hai bisogno di aiuto?
Mi occupo di contabilità JDG — affitto a breve termine, Booking, Airbnb, imposta fissa, IVA. Da 49 zł + IVA al mese.
Scrivimi a [email protected] o visita oxyok.com/pl.
Nota: Affitto tramite Booking/Airbnb: imposta fissa 8,5% (affitto camere) o 12,5% (servizi alberghieri). Esenzione IVA fino a 200 000 zł. Prima di prendere decisioni, consulta un commercialista.
Domande sulla contabilità?
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