Частная аренда vs аренда в рамках JDG в Польше 2026
Частная аренда vs аренда в рамках JDG (индивидуальное предприятие) в Польше 2026. Сравнение ставок, НДС, ZUS, расходов. Что выгоднее?
Сдаёте недвижимость в аренду? Раздумываете, оформлять аренду частным образом или в рамках JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — индивидуальное предприятие)? Выбор существенно влияет на налоги, ZUS (социальное страхование) и НДС.
В этом руководстве я сравниваю частную аренду с арендой в рамках JDG в Польше в 2026 году.
Частная аренда vs ИП — полное сравнение
Аренду недвижимости можно вести частно или как ИП (JDG). Выбор влияет на налоговую ставку, НДС, соцстрах, расходы и амортизацию. Сравните ключевые различия.
| Признак | Частная аренда | Аренда в ИП |
|---|---|---|
| Ставка НДФЛ (шкала) | 12% / 32% (налоговая шкала) | 12% / 32% — или фиксированный 8,5% |
| Регистрация НДС | Освобождено (не облагается НДС) | Возможна — активный НДС для коммерческой аренды |
| Социальные взносы (ZUS) | Без социальных и медицинских взносов | Обязательны (социальные + медицинские) |
| Расходы, уменьшающие налог | Только 20% фиксированных расходов (ограничено) | Полные расходы (аренда, коммуналка, ремонт, материалы) |
| Амортизация здания | Нет (с 2018 г. для частной аренды) | Да (1,5% в год от первоначальной стоимости) |
| Бухучёт | Простой — регистр доходов | Полный учёт (PKPiR или KH) |
Ключевое правило: Частная аренда без НДС проще и дешевле по ZUS, но не позволяет вычитать расходы и амортизировать здание. ИП даёт доступ к НДС и полным расходам — выгодно для коммерческой недвижимости и крупных ремонтов.
Не знаете, какая форма аренды вам лучше?
Проверим →Ставки фиксированного налога: 8,5% для аренды недвижимости (PKWiU 68.20.Z). Амортизация жилых зданий: 1,5% в год. Освобождение частной аренды от НДС: ст. 43(1)(36) Закона о НДС. Отмена амортизации: ст. 22c(2) Закона о НДФЛ.
Быстрое сравнение
| Аспект | Частная аренда | Аренда в JDG | |--------|----------------|-------------| | Ставка рычалта | 8,5% | 8,5–17% (зависит от PKD) | | НДС | Освобождено (ст. 43) | Может потребоваться | | ZUS | Без обязательного | Обязательный | | Расходы | Нельзя вычитать | Можно (шкала/линейный) | | PIT | PIT-28 | PIT-28/36/36L | | Амортизация | Нет | Да (шкала/линейный) | | Лимит дохода | Без лимита | Без лимита |
Частная аренда — детали
Преимущества:
- Без ZUS — не платите социальные и медицинские взносы с аренды
- Простота — только учёт доходов + PIT-28
- Ставка 8,5% — низкая, независимо от суммы
- Без НДС — освобождение от НДС (ст. 43)
Недостатки:
- Без расходов — не вычтете ремонт, административный платёж, амортизацию
- Без ZUS — период частной аренды не засчитывается в пенсионный стаж
- Ограничения — налоговая (US) может признать аренду предпринимательской деятельностью, если сдаёте много объектов
Когда выбирать частную аренду?
- Сдаёте 1–2 квартиры
- Нет других источников дохода
- Ищете простоту и минимум формальностей
- Не нужно вычитать расходы
Аренда в рамках JDG — детали
Преимущества:
- Расходы — на шкале/линейном можете вычитать расходы (ремонт, амортизация)
- Амортизация — распределяете стоимость недвижимости на годы
- ZUS — период JDG засчитывается в пенсионный стаж
- Профессионализм — легче финансирование, корпоративные счета
Недостатки:
- ZUS обязательный — социальные взносы + медицинский
- Более высокие ставки — если гостиничные услуги (12,5%) или консалтинговые (15%)
- Больше формальностей — учёт, JPK_V7 (если НДС), PIT
- Расходы на бухгалтерию — от 49 zł + НДС/мес.
Когда выбирать аренду в JDG?
- Сдаёте много недвижимости профессионально
- Есть большие расходы (ремонты, оборудование)
- Хотите формировать пенсионный стаж
- Предлагаете дополнительные услуги (уборка, рецепция)
Пример: 1 квартира
Частная аренда
- Доход от аренды: 36 000 zł/год
- Рычалт 8,5%: 36 000 × 8,5% = 3 060 zł
- ZUS: 0 zł
- Итого налоги: 3 060 zł
Аренда в JDG (рычалт)
- Доход: 36 000 zł
- Рычалт 8,5%: 36 000 × 8,5% = 3 060 zł
- ZUS (малый льготный): ~376 × 12 = 4 512 zł
- Медицинский взнос: 461.66 × 12 = 5 539,92 zł
- Итого: 13 112 zł
Частная аренда дешевле на ~10 000 zł!
Пример: 5 квартир с услугами
Частная аренда (невозможно)
При 5 объектах + услугах — US признаёт это предпринимательской деятельностью. Нужно открыть JDG.
Аренда в JDG (налоговая шкала)
- Доход: 300 000 zł
- Расходы (ремонты, амортизация, управление): 180 000 zł (60%)
- Прибыль: 120 000 zł
- Шкала: (120 000 − 30 000) × 12% = 10 800 zł
- ZUS (большой): ~1 965 × 12 = 23 580 zł + медицинский 9% = 10 800 zł
- Итого: ~45 180 zł
Аренда в JDG (рычалт 8,5%)
- Доход: 300 000 zł
- Рычалт 8,5%: 300 000 × 8,5% = 25 500 zł
- ZUS: как выше ~34 380 zł
- Итого: ~59 880 zł
Линейный: 120 000 × 19% = 22 800 zł + ZUS = ~57 180 zł.
Линейный дешевле рычалта при больших расходах.
FAQ
Могу ли я иметь частную аренду и JDG одновременно?
Да. Если у вас есть другой источник JDG (например, IT-услуги), а недвижимость не является фирменным активом — аренда частная.
Проверит ли US, сдаю ли я частно или в JDG?
Да. US может проверить CEIDG (реестр предпринимателей), количество недвижимости, вид услуг. Если систематически сдаёте много объектов — признает деятельностью.
Могу ли я на частной аренде вычесть ремонт?
Нет. На рычалте не вычитаете расходы. Ремонт вычтете только на шкале/линейном в рамках JDG.
Засчитывается ли частная аренда в ZUS?
Нет. Частная аренда не порождает обязанности ZUS.
Нужна помощь?
Веду бухгалтерию аренды — частная vs JDG, рычалт, НДС, PIT. От 49 zł + НДС в месяц.
Напишите на [email protected] или загляните на oxyok.com/pl.
Внимание: Частная аренда: без ZUS, ставка 8,5%, без расходов. Аренда в JDG: ZUS обязательный, но расходы вычитаются. Перед принятием решения проконсультируйтесь с бухгалтером.