Частная аренда или аренда в рамках ИП в Польше в 2026 году — сравнение

Основные различия

Частная аренда

• паушальный налог 8,5% при годовом доходе до 100 000 злотых,
• 12,5% с суммы превышения,
• отсутствие вычета расходов при расчёте PIT,
• отсутствие взносов ZUS только в связи с арендой,
• годовой расчёт в декларации PIT-28.

Аренда в рамках ИП

• форма налогообложения PIT зависит от выбора и вида услуг,
• при налогообложении по шкале или линейным налогом расходы могут уменьшать налогооблагаемую прибыль,
• при паушальном налоге расходы не уменьшают налог,
• предпринимательская деятельность влияет на взносы ZUS и медицинское страхование,
• необходим учёт, соответствующий выбранной форме налогообложения и VAT.

Для частной аренды не действует единая ставка без лимита

Ставка 8,5% применяется к годовому доходу до 100 000 злотых. Сумма превышения облагается по ставке 12,5%.

Супруги используют общий лимит, а после подачи надлежащего заявления о налогообложении всего дохода одним из них лимит может составлять 200 000 злотых.

Неверно утверждать, что частная аренда облагается по ставке 8,5% независимо от суммы.

Когда аренда является частной, а когда предпринимательской

Само количество квартир не приводит автоматически к признанию деятельности предпринимательской. Значение имеют, в частности:

• способ отнесения налогоплательщиком объектов к частному или предпринимательскому имуществу,
• организованность и объём выполняемых действий,
• вид услуг, предоставляемых арендаторам,
• включение недвижимости в имущество предприятия,
• содержание договоров и фактическая модель деятельности.

Нельзя применять универсальное правило «три или пять квартир означают ИП». Однако краткосрочная аренда с обслуживанием, похожим на гостиничное, представляет собой иную модель, чем долгосрочная аренда помещения.

Расходы

При частной аренде паушальный налог рассчитывается с полученного дохода. Ремонт, оснащение, проценты и расходы собственника не уменьшают налог.

В рамках ИП при налогообложении по шкале или линейным налогом к расходам могут относиться обоснованные затраты, связанные с получением дохода, например:

• ремонт и устранение неисправностей,
• оснащение,
• управление,
• комиссии посредников,
• проценты по финансированию,
• коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателем.

Необходимо отличать ремонт от улучшения объекта и правильно определять момент учёта затрат.

Амортизация жилой недвижимости

Жилые помещения и здания не подлежат налоговой амортизации — в том числе тогда, когда они используются в предпринимательской деятельности.

Возможность вычитать другие расходы при налогообложении по шкале или линейным налогом не означает права амортизировать квартиру. Нежилая недвижимость требует отдельного анализа.

VAT при аренде жилого помещения

Сдача жилой недвижимости от своего имени исключительно для жилищных целей может пользоваться предметным освобождением от VAT.

Освобождение не зависит от того, зарегистрирован ли собственник активным плательщиком VAT в связи с другой деятельностью. Однако договор и фактическое назначение объекта должны подтверждать жилищную цель.

Аренда под офис, для туристической субаренды или размещения гостей не пользуется этим освобождением автоматически.

Коммерческое помещение

Аренда коммерческого помещения, как правило, облагается VAT по ставке 23%. Однако налогоплательщик может пользоваться субъектным освобождением, если выполняет установленные условия и не превышает лимит 240 000 злотых объёма продаж в 2026 году.

Субъектное освобождение и освобождение аренды жилья — это два разных правовых основания.

Краткосрочная аренда

Краткосрочное размещение обычно является услугой, облагаемой VAT по ставке 8%, а не освобождённой от VAT арендой жилья. Ставка паушального налога в PIT зависит от правильной классификации услуги и не должна выбираться только на основании кода PKD.

Обслуживание бронирований, уборка, частая смена гостей и дополнительные услуги могут указывать на ведение предпринимательской деятельности.

ZUS

Частная аренда сама по себе не создаёт обязанности уплачивать социальные и медицинские взносы.

При аренде в рамках ИП предприниматель подчиняется правилам ZUS, применимым к предпринимательской деятельности. Однако не следует прибавлять второй полный комплект взносов ZUS, если тот же человек уже ведёт другое ИП: влияние дополнительного дохода зависит прежде всего от формы налогообложения и базы медицинского взноса.

Не каждый взнос является «расходом по аренде». Для социальных и медицинских взносов действуют отдельные правила вычета.

VAT и лимит освобождения

Оборот по освобождённым от VAT операциям с недвижимостью в определённых ситуациях может влиять на лимит субъектного освобождения, особенно если эти операции не носят вспомогательного характера.

Не следует исходить из того, что любая освобождённая от VAT аренда жилья всегда исключается из расчёта лимита 240 000 злотых для другой деятельности.

Что сравнить перед принятием решения

1. годовой доход и порог 100 000 злотых,
2. фактические расходы,
3. долгосрочный или краткосрочный характер аренды,
4. жилое или коммерческое назначение,
5. уже ведущуюся деятельность и взносы ZUS,
6. право на освобождение от VAT,
7. способ квалификации недвижимости,
8. последствия продажи помещения или его вывода из предпринимательского имущества.

Недостаточно сравнить ставку паушального налога 8,5% со ставкой по шкале 12%. Налог по шкале начисляется на прибыль и предусматривает необлагаемую сумму, а паушальный налог начисляется на доход без учёта расходов.

Наиболее частые ошибки

1. Применение ставки 8,5% без лимита.
2. Автоматическое признание сдачи нескольких квартир предпринимательской деятельностью.
3. Амортизация квартиры в рамках предпринимательской деятельности.
4. Применение освобождения от VAT к любому жилому помещению без проверки цели аренды.
5. Налогообложение краткосрочного размещения как обычной аренды.
6. Прибавление второго полного комплекта взносов ZUS к уже существующему ИП.
7. Игнорирование влияния аренды на лимит освобождения от VAT.
8. Сравнение только налоговых ставок без учёта расходов и медицинского взноса.

Источники

• Podatki.gov.pl — частная аренда
• Закон о паушальном налоге — ISAP
• Закон о VAT — ISAP

Нужно рассчитать оба варианта?

Oxyok сравнит налог, ZUS и VAT для аренды и остальной деятельности. Бухгалтерское обслуживание стоит от 49 злотых + VAT в месяц.

Напишите Павлу или посмотрите предложение бухгалтерии Oxyok.

Материал носит общий характер. Квалификация аренды зависит от договоров, имущества и фактической модели деятельности.