Частная аренда на рышалте в Польше 2026
Частная аренда недвижимости на рышалте в Польше в 2026 году. Ставка 8,5%, освобождение от НДС, лимиты, образец договора аренды. Практическое руководство.
Частная аренда — один из самых популярных источников пассивного дохода в Польше. Если вы сдаёте квартиру, помещение или участок и не являетесь зарегистрированным плательщиком НДС (VAT) — рышалт 8,5% — самая простая форма налогообложения.
🏠 Аренда и ричажт 2026 — ставка 8,5% и освобождение от НДС
Аренда недвижимости — самый популярный вид деятельности на ричажте. Ставка 8,5%, освобождение от НДС до 200 000 zł, PIT-28 раз в год. Сравните частную аренду с бизнес-арендой (ИП).
Частная аренда vs ИП — сравнение
Юридическая форма влияет на налоги, НДС и расходы.
| Характеристика | 🔒 Частная аренда | 🏢 Бизнес-аренда (ИП, ричажт) |
|---|---|---|
| 📝 Регистрация | Нет — уведомление налоговой перед первой арендой (PIT-2N / NIP-7) | Регистрация в CEIDG как предпринимательская деятельность |
| 💸 НДС | Освобождено (услуга аренды) | Освобождено до порога 200 000 zł, далее опционально активный |
| 📊 Налоговая ставка | 8,5% ричажт (или общая шкала) | 8,5% ричажт |
| 📋 Налоговая декларация | PIT-28 раз в год (до 30 апреля) | PIT-28 раз в год + ежемесячные авансовые платежи |
| 🧾 Расходы, уменьшающие налог | ❌ Нет — ричажт от грязного дохода | ❌ Нет — ричажт от грязного дохода |
| 🏥 Социальное страхование (ZUS) | ❌ Без обязательных взносов | ✅ Обязательный ZUS (после льготы старт) |
🏠 Освобождение от НДС
Аренда недвижимости освобождена от НДС до превышения порога 200 000 zł годового оборота. После превышения можно остаться освобождённым (до 150 000 zł без НДС) или стать активным плательщиком НДС. Если аренда является частью ИП на ричажте, порог применяется ко всей деятельности.
📋 Декларация PIT-28
Независимо от формы (частная или ИП), налог рассчитывается в PIT-28 до 30 апреля следующего года. В ИП также платите ежемесячные авансы до 25-го числа каждого месяца. При частной аренде авансовых платежей нет — платите всё раз в год.
Важно: Даже при частной аренде вы должны уведомить налоговую инспекцию до первой оплаты (формуляр NIP-7 или NIP-8). Отсутствие уведомления = штраф. Ричажт 8,5% обычно выгоднее общей шкалы, когда расходы низкие (старая квартира, без ипотеки). Если у вас ипотека — проверьте общую шкалу, так как проценты являются расходом.
Сдаёте недвижимость в аренду? Проверим, выгоден ли ричажт.
Свяжемся →На основе ст. 6 ч. 1c Закона о паушальном налоге (Dz.U. 2024 poz. 1245 с изм.) — ставка 8,5% от аренды. Освобождение от НДС: ст. 43 ч. 1 п. 36 и 38 Закона о НДС. Порог оборота: 200 000 zł (ст. 113 ч. 1). Информационный материал — проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
Ставка рышалта от частной аренды
В 2026 году ставка рышалта (ryczałt — упрощённая форма налогообложения в виде фиксированного процента от дохода без учёта расходов) от частной аренды составляет 8,5%. Это касается аренды:
- Квартир и домов
- Коммерческих помещений
- Строительных и сельскохозяйственных участков
- Гаражей и парковочных мест
Условие: аренда должна осуществляться вне предпринимательской деятельности — то есть недвижимость не зарегистрирована в CEIDG (реестре предпринимателей) как имущество фирмы.
Кто может пользоваться рышалтом 8,5%?
Рышалт от частной аренды доступен лицам, которые:
- Не являются зарегистрированными плательщиками НДС (VAT) от этой аренды
- Не ведут предпринимательской деятельности в сфере аренды (недвижимость не является имуществом фирмы)
- Сдают недвижимость на основании договора аренды (не аренды сельхозугодий)
Если у вас есть JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — частное предприятие в Польше) и недвижимость является имуществом фирмы — применяется ставка рышалта, соответствующая вашей деятельности, а не 8,5% частной аренды.
Освобождение от НДС — до 200 000 zł
Частная аренда освобождена от НДС (art. 43 ust. 1 pkt 36 закона об НДС). Но освобождение касается только ситуации, когда вы не являетесь активным плательщиком НДС.
Если вы добровольно зарегистрируетесь как плательщик НДС от аренды:
- Должны выставлять счета-фактуры НДС
- Ставка НДС: 23% (23% на квартиры, 8% на жилые помещения в некоторых случаях)
- Должны подавать JPK_V7 (единая контрольная файловая отчётность по НДС)
- Теряете освобождение на следующие 5 лет
Большинство частных арендодателей остаются на рышалте 8,5% без НДС.
Как рассчитать рышалт от аренды?
Реестр доходов
Вы должны вести простой реестр доходов от аренды. Каждый месяц:
- Дата дохода
- Сумма (брутто = нетто, так как без НДС)
- Имя и фамилия арендатора
- Адрес недвижимости
Вы не можете вычитать никаких расходов из дохода на рышалте. Но можете вычесть:
- Медицинский взнос (9%) — если нет других доходов
- Добровольные взносы ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych — управление социального страхования) — если вы их платите
PIT-28
Доход от частной аренды на рышалте рассчитывается на PIT-28 (годовая налоговая декларация для рышалта). Срок подачи:
- До 30 апреля 2026 за 2025 год
- До 30 апреля 2027 за 2026 год
Аренда vs предпринимательская деятельность (JDG)
Разница ключевая:
| Аспект | Частная аренда | Аренда в рамках JDG | |--------|----------------|---------------------| | Ставка рышалта | 8,5% | Зависит от PKD (8,5–17%) | | НДС | Освобождено | Может быть обязательным | | Расходы | Нельзя вычитать | Можно (на шкале/линейном) | | ZUS | Нет обязательных взносов | Обязательный ZUS | | PIT | PIT-28 | PIT-28 / PIT-36 / PIT-36L |
Когда аренда становится деятельностью?
Налоговая (Urząd Skarbowy) может признать аренду предпринимательской деятельностью, если:
- Сдаёте много объектов недвижимости (систематически, с целью прибыли)
- Предлагаете дополнительные услуги (уборка, питание, рецепция)
- Покупаете недвижимость специально для сдачи в аренду
Тогда ставка рышалта может возрасти до 12,5% или 15% (услуги) либо до 23% НДС.
Образец договора частной аренды
Ключевые элементы договора аренды:
- Стороны — арендодатель и арендатор (имя, фамилия, PESEL, адрес)
- Предмет — точный адрес и описание недвижимости
- Арендная плата — сумма, срок оплаты, способ перевода
- Залог — обычно 1–3-кратная арендная плата
- Срок — даты начала и окончания
- Расчёты за коммунальные услуги — электричество, вода, газ, интернет
- Запрет субаренды — если договором не предусмотрено иное
- Заключительные положения — штрафы, расторжение, суд
Краткосрочная аренда (Booking, Airbnb)
Краткосрочная аренда — отдельная категория. Если предлагаете комнаты через Booking или Airbnb:
- Ставка рышалта: 8,5% — если сдаёте комнаты в собственной квартире (гостиничное дело)
- Ставка рышалта: 12,5% или 15% — если это гостиничные услуги в полном объёме (рецепция, уборка)
- Может быть признана предпринимательской деятельностью — тогда ZUS и регистрация
Больше деталей в нашей статье об аренде через Booking и Airbnb.
Льготы и вычеты при частной аренде
На рышалте от частной аренды вы можете вычесть:
- Медицинский взнос (9%) — если нет других доходов, охваченных этим взносом
- Добровольное социальное страхование ZUS — пропорционально лимиту
- IKZE (indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego — индивидуальный пенсионный счёт)
- Налоговые льготы — льгота на детей, льгота на реабилитацию
Вы не можете вычитать расходы на ремонт, административную арендную плату или амортизацию.
FAQ
Должен ли я платить ZUS от частной аренды?
Нет. Частная аренда не порождает обязанности ZUS. Добровольно можете платить взносы.
Засчитывается ли частная аренда в лимит освобождения от НДС 200 000 zł?
Нет. Аренда освобождена от НДС (art. 43), независимо от суммы дохода. Лимит 200 000 zł касается облагаемого продажей дохода.
Могу ли я вычитать расходы на ремонт?
Нет. На рышалте нельзя вычитать расходы. Расходы можно вычитать только на налоговой шкале или линейном налоге.
Сколько налога заплачу от 30 000 zł в год с аренды?
Рышалт: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł налога. Шкала: 30 000 − 12 000 (необлагаемый минимум) = 18 000 → 3 240 zł (минус уменьшение).
Нужна помощь?
Веду бухгалтерию JDG и частной аренды — реестр, PIT-28, рышалт, НДС от аренды. От 49 zł + НДС ежемесячно.
Пишите на [email protected] или зайдите на oxyok.com/pl.
Внимание: Частная аренда на рышалте: ставка 8,5%, освобождена от НДС. Нельзя вычитать расходы. PIT-28 до 30 апреля. Перед принятием решения проконсультируйтесь с бухгалтером.