Частная аренда на паушальном налоге в Польше в 2026 году — 8,5% и 12,5%

Ставки паушального налога

К доходам от частной аренды применяются:

• 8,5% — к доходу до 100 000 злотых в год,
• 12,5% — к сумме свыше 100 000 злотых.

Лимит относится к годовому доходу. Если супруги рассчитывают налог с аренды совместно, правила применения лимита зависят от того, кто облагает доход налогом и было ли подано соответствующее заявление.

Паушальный налог рассчитывается с дохода, а не с прибыли. Расходы на ремонт, амортизацию, проценты и другие затраты не вычитаются.

Когда аренда является частной

Квалификация аренды не определяется исключительно количеством квартир или записью в CEIDG. Значение имеют способ организации аренды, её масштаб, непрерывность, объём услуг и связь недвижимости с предпринимательской деятельностью.

Один и тот же человек может вести ИП в другой отрасли и одновременно получать доход от частной аренды. Статус плательщика VAT и форма налогообложения PIT — отдельные вопросы.

Когда возникает доход

При частной аренде доход, как правило, возникает в момент фактического получения денег или предоставления их в распоряжение арендодателя.

Возвратный залог не является доходом в момент получения, если по договору он подлежит возврату. Удержанная в счёт требований собственника часть залога может стать доходом.

Платежи за коммунальные услуги могут не являться доходом арендодателя, если из договора ясно следует, что их несёт арендатор, а собственник лишь выступает посредником при оплате. Способ формулировки условий и расчёта платежей имеет значение.

Срок уплаты паушального налога

Паушальный налог уплачивается:

• ежемесячно — до 20-го числа следующего месяца,
• ежеквартально — при выполнении условий, до 20-го числа месяца, следующего за кварталом.

Паушальный налог за декабрь или последний квартал уплачивается до 20 января следующего налогового года.

Утверждение, что частная аренда рассчитывается только один раз в год без текущих платежей, неверно.

PIT-28

Доходы за 2026 год указываются в декларации PIT-28, подаваемой в 2027 году в установленный законом расчётный период — как правило, с 15 февраля по 30 апреля.

Необлагаемая сумма 30 000 злотых при паушальном налоге не применяется. Налог причитается с дохода, облагаемого соответствующей ставкой, даже если годовая сумма меньше 30 000 злотых.

VAT при аренде квартиры

Сдача жилой недвижимости от своего имени исключительно для жилищных целей пользуется предметным освобождением от VAT при выполнении установленных законом условий.

Освобождение:

• не зависит от того, зарегистрирован ли арендодатель активным плательщиком VAT в рамках своего ИП,
• не распространяется автоматически на краткосрочное размещение,
• требует фактической жилищной цели аренды.

Таким образом, активный плательщик VAT может учитывать такую аренду как освобождённую от VAT продажу.

Коммерческое помещение и гараж

Аренда коммерческого помещения, гаража или парковочного места не пользуется автоматически освобождением для жилья. Как правило, она облагается VAT по ставке 23%, если только арендодатель не применяет субъектное освобождение или иное специальное освобождение.

Лимит субъектного освобождения в 2026 году составляет 240 000 злотых годового объёма продаж с пропорциональным расчётом при начале деятельности в течение года. При расчёте лимита необходимо соблюдать законодательные правила включения операций с недвижимостью — нельзя исходить из того, что любая освобождённая от VAT аренда всегда исключается.

Краткосрочная аренда

Услуги размещения через Booking, Airbnb или аналогичную платформу не рассматриваются так же, как долгосрочная аренда квартиры для жилищных целей.

Возможные последствия:

• ставка VAT 8% для услуг размещения, если налогоплательщик не применяет субъектное освобождение,
• импорт услуг иностранной платформы в отношении удержанной комиссии,
• регистрация VAT-UE до приобретения соответствующей услуги у контрагента из ЕС,
• обязанность рассчитать VAT также у освобождённого от VAT налогоплательщика,
• признание организованной деятельности предпринимательской.

Ставки паушального налога зависят от налоговой квалификации дохода. Не следует автоматически применять ставки 8,5%, 12,5% или 15% исключительно из-за названия «Airbnb».

Аренда, ZUS и медицинский взнос

Сама по себе частная аренда не является основанием для уплаты взносов ZUS или медицинского взноса.

Взносы, уплаченные в связи с ведением ИП, не вычитаются автоматически из дохода от частной аренды. Вычеты необходимо относить к надлежащему источнику и применять в соответствии с правилами данной формы налогообложения.

Документация

Арендодатель должен хранить:

• договор и приложения к нему,
• подтверждения платежей,
• расчёты залога,
• ведомость доходов,
• документы по платежам, которые несёт арендатор,
• счета-фактуры или счета, если они требуются,
• подтверждения уплаты паушального налога.

Если размер дохода подтверждается письменным договором и банковскими переводами, отдельный учёт может не требоваться по тем же правилам, что и при предпринимательской деятельности. Тем не менее необходимо уметь подтвердить момент и сумму возникновения дохода.

Наиболее частые ошибки

1. Применение ставки 8,5% без порога 100 000 злотых.
2. Расчёт налога с частной аренды по налоговой шкале.
3. Уплата паушального налога только при подаче годовой декларации PIT-28.
4. Ошибочное убеждение, что освобождение для жилья действует только для налогоплательщика, освобождённого от VAT.
5. Применение освобождения для жилья к коммерческому помещению или услугам размещения.
6. Игнорирование VAT с комиссии иностранной платформы.
7. Вычет медицинского взноса по ИП из дохода от частной аренды без правового основания.
8. Одинаковый подход ко всем залогам и любым коммунальным платежам.

Источники

• Podatki.gov.pl — паушальный налог с зарегистрированных доходов
• Закон о VAT — текст в ISAP
• Закон о паушальном подоходном налоге — ISAP

Рассчитываете доход от аренды и ИП?

Oxyok ведёт бухгалтерию ИП и помогает отделить предпринимательские доходы от частной аренды. Бухгалтерское обслуживание стоит от 49 злотых + VAT в месяц.

Напишите Павлу или посмотрите предложение бухгалтерии Oxyok.

Материал носит общий характер. Квалификация зависит от договора, вида помещения, цели аренды, VAT и способа организации.