Приватна оренда vs оренда в рамках JDG у Польщі 2026
Приватна оренда vs оренда в рамках JDG (одноосібне підприємство) у Польщі 2026. Порівняння ставок, ПДВ, ZUS, витрат. Що вигідніше?
Здаєте нерухомість в оренду? Роздумуєте, чи оформлювати оренду приватно, чи в рамках JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — одноосібне підприємство)? Вибір суттєво впливає на податки, ZUS (соціальне страхування) та ПДВ.
У цьому посібнику я порівнюю приватну оренду з орендою в рамках JDG у Польщі в 2026 році.
Приватна оренда vs ФОП — повне порівняння
Оренду нерухомості можна вести приватно або як ФОП (JDG). Вибір впливає на ставку податку, ПДВ, соціальне страхування, витрати та амортизацію. Порівняйте ключові відмінності.
| Ознака | Приватна оренда | Оренда у ФОП |
|---|---|---|
| Ставка ПДФО (шкала) | 12% / 32% (податкова шкала) | 12% / 32% — або фіксований 8,5% |
| Реєстрація ПДВ | Звільнено (не підпадає під ПДВ) | Можлива — активний ПДВ для комерційної оренди |
| Соціальні внески (ZUS) | Без соціальних та медичних внесків | Обов'язкові (соціальні + медичні) |
| Витрати, що зменшують податок | Лише 20% фіксованих витрат (обмежено) | Повні витрати (оренда, комуналка, ремонт, матеріали) |
| Амортизація будівлі | Ні (з 2018 р. для приватної оренди) | Так (1,5% на рік від початкової вартості) |
| Бухоблік | Простий — реєстр доходів | Повний облік (PKPiR або KH) |
Ключове правило: Приватна оренда без ПДВ простіша й дешевша за ZUS, але не дозволяє відраховувати витрати та амортизувати будівлю. ФОП дає доступ до ПДВ та повних витрат — вигідно для комерційної нерухомості й великих ремонтів.
Не знаєте, яка форма оренди вам краще?
Перевіримо →Ставки фіксованого податку: 8,5% для оренди нерухомості (PKWiU 68.20.Z). Амортизація житлових будівель: 1,5% на рік. Звільнення приватної оренди від ПДВ: ст. 43(1)(36) Закону про ПДВ. Скасування амортизації: ст. 22c(2) Закону про ПДФО.
Швидке порівняння
| Аспект | Приватна оренда | Оренда в JDG | |--------|----------------|-------------| | Ставка ричалту | 8,5% | 8,5–17% (залежно від PKD) | | ПДВ | Звільнено (ст. 43) | Може бути необхідним | | ZUS | Без обов'язкового | Обов'язковий | | Витрати | Не можна відраховувати | Можна (шкала/лінійний) | | PIT | PIT-28 | PIT-28/36/36L | | Амортизація | Ні | Так (шкала/лінійний) | | Ліміт доходу | Без ліміту | Без ліміту |
Приватна оренда — деталі
Переваги:
- Без ZUS — не сплачуєте соціальні та медичні внески з оренди
- Простота — лише облік доходів + PIT-28
- Ставка 8,5% — низька, незалежно від суми
- Без ПДВ — звільнення від ПДВ (ст. 43)
Недоліки:
- Без витрат — не відрахуєте ремонт, адміністративний платіж, амортизацію
- Без ZUS — період приватної оренди не зараховується до пенсійного стажу
- Обмеження — податкова (US) може визнати оренду підприємницькою діяльністю, якщо здаєте багато об'єктів
Коли обирати приватну оренду?
- Здаєте 1–2 квартири
- Не маєте інших джерел доходу
- Шукаєте простоту та мінімум формальностей
- Не потрібно відраховувати витрати
Оренда в рамках JDG — деталі
Переваги:
- Витрати — на шкалі/лінійному можете відраховувати витрати (ремонт, амортизація)
- Амортизація — розподіляєте вартість нерухомості на роки
- ZUS — період JDG зараховується до пенсійного стажу
- Професіоналізм — легше фінансування, корпоративні рахунки
Недоліки:
- ZUS обов'язковий — соціальні внески + медичний
- Вищі ставки — якщо готельні послуги (12,5%) або консалтингові (15%)
- Більше формальностей — облік, JPK_V7 (якщо ПДВ), PIT
- Витрати на бухгалтерію — від 49 zł + ПДВ/міс.
Коли обирати оренду в JDG?
- Здаєте багато нерухомості професійно
- Маєте великі витрати (ремонти, обладнання)
- Хочете формувати пенсійний стаж
- Пропонуєте додаткові послуги (прибирання, рецепція)
Приклад: 1 квартира
Приватна оренда
- Дохід з оренди: 36 000 zł/рік
- Ричалт 8,5%: 36 000 × 8,5% = 3 060 zł
- ZUS: 0 zł
- Разом податки: 3 060 zł
Оренда в JDG (ричалт)
- Дохід: 36 000 zł
- Ричалт 8,5%: 36 000 × 8,5% = 3 060 zł
- ZUS (малий пільговий): ~376 × 12 = 4 512 zł
- Медичний внесок: 461.66 × 12 = 5 539,92 zł
- Разом: 13 112 zł
Приватна оренда дешевша на ~10 000 zł!
Приклад: 5 квартир з послугами
Приватна оренда (неможливо)
При 5 нерухомостях + послугах — US визнає це підприємницькою діяльністю. Треба відкрити JDG.
Оренда в JDG (податкова шкала)
- Дохід: 300 000 zł
- Витрати (ремонти, амортизація, управління): 180 000 zł (60%)
- Прибуток: 120 000 zł
- Шкала: (120 000 − 30 000) × 12% = 10 800 zł
- ZUS (великий): ~1 965 × 12 = 23 580 zł + медичний 9% = 10 800 zł
- Разом: ~45 180 zł
Оренда в JDG (ричалт 8,5%)
- Дохід: 300 000 zł
- Ричалт 8,5%: 300 000 × 8,5% = 25 500 zł
- ZUS: як вище ~34 380 zł
- Разом: ~59 880 zł
Лінійний: 120 000 × 19% = 22 800 zł + ZUS = ~57 180 zł.
Лінійний дешевший за ричалт при великих витратах.
FAQ
Чи можу я мати приватну оренду і JDG одночасно?
Так. Якщо маєте інше джерело JDG (наприклад, IT-послуги), а нерухомість не є фірмовим активом — оренда приватна.
Чи перевірить US, чи здаю приватно чи в JDG?
Так. US може перевірити CEIDG (реєстр підприємців), кількість нерухомості, вид послуг. Якщо систематично здаєте багато об'єктів — визнає діяльністю.
Чи на приватній оренді можу відрахувати ремонт?
Ні. На ричалті не відраховуєте витрати. Ремонт відрахуєте лише на шкалі/лінійному в рамках JDG.
Чи зараховується приватна оренда до ZUS?
Ні. Приватна оренда не породжує обов'язку ZUS.
Потрібна допомога?
Веду бухгалтерію оренди — приватна vs JDG, ричалт, ПДВ, PIT. Від 49 zł + ПДВ на місяць.
Напишіть на [email protected] або завітайте на oxyok.com/pl.
Увага: Приватна оренда: без ZUS, ставка 8,5%, без витрат. Оренда в JDG: ZUS обов'язковий, але витрати відраховуються. Перед ухваленням рішення проконсультуйтеся з бухгалтером.
Маєте питання про бухгалтерію?
Я веду бухгалтерію для одноосібних підприємців від 49 zł + ПДВ на місяць.
Зв'язатися