Приватна оренда чи оренда в межах JDG у Польщі у 2026 році — порівняння

Найважливіші відмінності

Приватна оренда

• паушальний податок 8,5% до 100 000 злотих річного доходу,
• 12,5% із суми перевищення,
• неможливість віднімати витрати в PIT,
• відсутність внесків ZUS із самої оренди,
• річний розрахунок у PIT-28.

Оренда в межах JDG

• форма PIT залежить від вибору та виду послуг,
• за податковою шкалою або лінійним податком витрати можуть зменшувати оподатковуваний дохід,
• за паушального податку витрати не зменшують податок,
• діяльність впливає на соціальні внески ZUS і внесок на медичне страхування,
• потрібен облік, відповідний до обраної форми, а також облік VAT.

Для приватної оренди немає єдиної ставки без ліміту

Ставка 8,5% діє до 100 000 злотих річного доходу. Сума перевищення оподатковується за ставкою 12,5%.

Подружжя користується спільним лімітом, а після подання відповідної заяви про оподаткування всього доходу одним із подружжя ліміт може становити 200 000 злотих.

Неправильно описувати приватну оренду як оподатковувану за ставкою 8,5% незалежно від суми.

Коли оренда є приватною, а коли — підприємницькою

Сама кількість квартир не створює автоматично господарської діяльності. Значення мають, зокрема:

• спосіб, у який платник податків класифікує складові майна,
• організація та обсяг дій,
• вид послуг, що надаються орендарям,
• зарахування нерухомості до майна підприємства,
• зміст договорів і фактична модель роботи.

Не можна застосовувати універсальне правило «три або п’ять квартир означають JDG». Однак короткострокова оренда з обслуговуванням, подібним до готельного, є іншою моделлю, ніж довгострокова оренда приміщення.

Витрати

За приватної оренди паушальний податок розраховують з отриманого доходу. Ремонт, обладнання, відсотки та платежі власника не зменшують податок.

У JDG за податковою шкалою або лінійним податком витратами можуть бути обґрунтовані видатки, пов’язані з доходом, наприклад:

• ремонти й усунення несправностей,
• обладнання,
• управління,
• комісії посередників,
• відсотки за фінансуванням,
• комунальні послуги, які оплачує орендодавець.

Потрібно відрізняти ремонт від поліпшення та правильно визначати момент обліку витрати.

Амортизація житлової нерухомості

Житлові приміщення й будинки не підлягають податковій амортизації — також тоді, коли вони використовуються в господарській діяльності.

Можливість віднімати інші витрати за податковою шкалою або лінійним податком не означає права на амортизацію квартири. Нежитлова нерухомість потребує окремого аналізу.

VAT при оренді житлового приміщення

Оренда житлової нерухомості за власний рахунок виключно для житлових цілей може користуватися предметним звільненням від VAT.

Звільнення не залежить від того, чи є власник активним платником VAT в іншій діяльності. Однак потрібно мати договір і підтвердити фактичне призначення для житлових цілей.

Оренда під офіс, туристична суборенда або послуги розміщення не користуються цим звільненням автоматично.

Комерційне приміщення

Оренда комерційного приміщення, як правило, оподатковується VAT за ставкою 23%. Однак платник податків може користуватися суб’єктним звільненням, якщо виконує умови та не перевищує ліміту 240 000 злотих продажів у 2026 році.

Суб’єктне звільнення та звільнення для житлової оренди — це дві різні правові підстави.

Короткострокова оренда

Короткострокове розміщення зазвичай є послугою, що оподатковується VAT за ставкою 8%, а не звільненою від VAT житловою орендою. У PIT ставка паушального податку залежить від правильної класифікації послуги, і її не слід обирати лише на підставі PKD.

Обслуговування бронювань, прибирання, часта зміна гостей і додаткові послуги можуть свідчити про господарську діяльність.

ZUS

Приватна оренда сама собою не створює обов’язку сплачувати внески на соціальне чи медичне страхування.

При оренді в межах JDG підприємець підлягає правилам ZUS, що стосуються господарської діяльності. Однак не слід додавати другий повний ZUS, якщо та сама особа вже провадить іншу JDG — вплив додаткового доходу залежить передусім від форми оподаткування та бази внеску на медичне страхування.

Не кожен внесок є «витратою на оренду». Внески на соціальне та медичне страхування мають власні правила віднімання.

VAT і ліміт звільнення

Оборот від звільнених операцій із нерухомістю в певних ситуаціях може впливати на ліміт суб’єктного звільнення, особливо якщо ці операції не мають допоміжного характеру.

Не слід припускати, що кожну звільнену від VAT житлову оренду завжди не враховують у ліміті 240 000 злотих для іншої діяльності.

Що порівняти перед ухваленням рішення

1. річний дохід і поріг 100 000 злотих,
2. фактичні витрати,
3. довгостроковий або короткостроковий характер,
4. житлове або комерційне призначення,
5. наявну діяльність і ZUS,
6. право на звільнення від VAT,
7. спосіб класифікації нерухомості,
8. наслідки продажу або вилучення приміщення з діяльності.

Недостатньо порівняти 8,5% паушального податку з 12% за податковою шкалою. За шкалою оподатковується дохід за вирахуванням витрат і діє неоподатковувана сума; паушальний податок стягується з доходу без урахування витрат.

Найпоширеніші помилки

1. Застосування ставки 8,5% без ліміту.
2. Автоматичне визнання великої кількості квартир JDG.
3. Амортизація квартири в межах діяльності.
4. Звільнення від VAT для кожного житлового приміщення без перевірки мети.
5. Оподаткування короткострокового розміщення як звичайної оренди.
6. Додавання другого повного ZUS до наявної JDG.
7. Ігнорування впливу оренди на ліміт звільнення від VAT.
8. Порівняння лише ставок без витрат і внеску на медичне страхування.

Джерела

• Podatki.gov.pl — приватна оренда
• Закон про паушальний податок — ISAP
• Закон про VAT — ISAP

Потрібно розрахувати обидва варіанти?

Oxyok порівнює податок, ZUS і VAT для оренди та решти діяльності. Бухгалтерське обслуговування коштує від 49 злотих + VAT на місяць.

Напишіть Павелу або перегляньте бухгалтерські послуги Oxyok.

Матеріал має загальний характер. Класифікація оренди залежить від договорів, майна та фактичного способу роботи.