Приватна оренда на ринзальті у Польщі 2026

Ставка ринзальту від приватної оренди

У 2026 році ставка ринзальту (ryczałt — спрощена форма оподаткування у вигляді фіксованого відсотка від доходу без врахування витрат) від приватної оренди становить 8,5%. Це стосується оренди:

• Квартир і будинків
• Комерційних приміщень
• Будівельних і сільськогосподарських ділянок
• Гаражів і паркувальних місць

Умова: оренда має відбуватися поза підприємницькою діяльністю — тобто нерухомість не зареєстрована в CEIDG (реєстрі підприємців) як фірмове майно.

Хто може користуватися ринзальтом 8,5%?

Ринзальт від приватної оренди належить особам, які:

1. Не є зареєстрованими платниками ПДВ (VAT) від цієї оренди
2. Не ведуть підприємницької діяльності в сфері оренди (нерухомість не є фірмовим майном)
3. Здають нерухомість на підставі договору оренди (не найму/орендної плати за сільгоспділянки)

Якщо ви маєте JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza — приватне підприємство в Польщі) і нерухомість є фірмовим майном — застосовується ставка ринзальту, відповідна до вашої діяльності, а не 8,5% приватної оренди.

Звільнення від ПДВ — до 200 000 zł

Приватна оренда звільнена від ПДВ (art. 43 ust. 1 pkt 36 закону про ПДВ). Але звільнення стосується лише ситуації, коли ви не є активним платником ПДВ.

Якщо ви добровільно зареєструєтесь як платник ПДВ від оренди:

• Повинні виписувати рахунки-фактури ПДВ
• Ставка ПДВ: 23% (23% на квартири, 8% на житлові приміщення у деяких випадках)
• Повинні подавати JPK_V7 (єдина контрольна файлова звітність з ПДВ)
• Втрачаєте звільнення на наступні 5 років

Більшість приватних орендарів залишаються на ринзальті 8,5% без ПДВ.

Як розрахувати ринзальт від оренди?

Реєстр доходів

Ви повинні вести простий реєстр доходів від оренди. Кожен місяць:

• Дата доходу
• Сума (брутто = нетто, бо без ПДВ)
• Ім'я та прізвище орендаря
• Адреса нерухомості

Ви не можете відраховувати жодних витрат від доходу на ринзальті. Але можете відрахувати:

• Медичний внесок (9%) — якщо немає інших доходів
• Добровільні внески ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych — управління соціального страхування) — якщо ви їх сплачуєте

PIT-28

Дохід від приватної оренди на ринзальті розраховується на PIT-28 (річна податкова декларація для ринзальту). Термін подання:

• До 30 квітня 2026 за 2025 рік
• До 30 квітня 2027 за 2026 рік

Оренда vs підприємницька діяльність (JDG)

Різниця ключова:

| Аспект | Приватна оренда | Оренда в рамках JDG | |--------|----------------|---------------------| | Ставка ринзальту | 8,5% | Залежить від PKD (8,5–17%) | | ПДВ | Звільнено | Може бути обов'язковим | | Витрати | Не можна відраховувати | Можна (на шкалі/лінійному) | | ZUS | Без обов'язкових внесків | Обов'язковий ZUS | | PIT | PIT-28 | PIT-28 / PIT-36 / PIT-36L |

Коли оренда стає діяльністю?

Податкова (Urząd Skarbowy) може визнати оренду підприємницькою діяльністю, якщо:

• Здаєте багато нерухомостей (систематично, з метою прибутку)
• Пропонуєте додаткові послуги (прибирання, харчування, рецепція)
• Купуєте нерухомість спеціально для здачі в оренду

Тоді ставка ринзальту може зрости до 12,5% або 15% (послуги) або до 23% ПДВ.

Зразок договору приватної оренди

Ключові елементи договору оренди:

1. Сторони — орендодавець і орендар (ім'я, прізвище, PESEL, адреса)
2. Предмет — точна адреса та опис нерухомості
3. Орендна плата — сума, термін оплати, спосіб переказу
4. Застава — зазвичай 1–3-кратна орендна плата
5. Термін — дати початку та закінчення
6. Розрахунки за комунальні послуги — світло, вода, газ, інтернет
7. Заборона суборенди — якщо договором не передбачено інше
8. Завершальні положення — штрафи, розірвання, суд

Короткострокова оренда (Booking, Airbnb)

Короткострокова оренда — окрема категорія. Якщо пропонуєте кімнати через Booking або Airbnb:

• Ставка ринзальту: 8,5% — якщо здаєте кімнати у власній квартирі (готельна справа)
• Ставка ринзальту: 12,5% або 15% — якщо це готельні послуги в повному обсязі (рецепція, прибирання)
• Може бути визнана підприємницькою діяльністю — тоді ZUS і реєстрація

Більше деталей у нашій статті про оренду через Booking та Airbnb.

Пільги та відрахування при приватній оренді

На ринзальті від приватної оренди ви можете відрахувати:

• Медичний внесок (9%) — якщо немає інших доходів, охоплених цим внеском
• Добровільне соціальне страхування ZUS — пропорційно до ліміту
• IKZE (indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego — індивідуальний пенсійний рахунок)
• Податкові пільги — пільга на дітей, пільга на реабілітацію

Ви не можете відраховувати витрати на ремонт, адміністративну орендну плату чи амортизацію.

FAQ

Чи повинен я платити ZUS від приватної оренди?

Ні. Приватна оренда не створює обов'язку ZUS. Добровільно можете сплачувати внески.

Чи зараховується приватна оренда до ліміту звільнення від ПДВ 200 000 zł?

Ні. Оренда звільнена від ПДВ (art. 43), незалежно від суми доходу. Ліміт 200 000 zł стосується оподаткувуваного продажу.

Чи можу я відраховувати витрати на ремонт?

Ні. На ринзальті не можна відраховувати витрати. Витрати можна відраховувати лише на податковій шкалі або лінійному податку.

Скільки податку сплачу від 30 000 zł на рік з оренди?

Ринзальт: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł податку. Шкала: 30 000 − 12 000 (неоподатковуваний мінімум) = 18 000 → 3 240 zł (мінус зменшення).

Потрібна допомога?

Веду бухгалтерію JDG та приватної оренди — реєстр, PIT-28, ринзальт, ПДВ від оренди. Від 49 zł + ПДВ щомісяця.

Пишіть на [email protected] або відвідайте oxyok.com/pl.

Увага: Приватна оренда на ринзальті: ставка 8,5%, звільнена від ПДВ. Не можна відраховувати витрати. PIT-28 до 30 квітня. Перед прийняттям рішення проконсультуйтеся з бухгалтером.