Private Vermietung mit Pauschalsteuer (ryczałt) in Polen 2026
Private Immobilienvermietung mit Pauschalsteuer (ryczałt) in Polen im Jahr 2026. Satz 8,5%, USt-Befreiung, Grenzen, Mietvertrag-Muster. Praxisleitfaden.
Die private Vermietung ist eine der beliebtesten Einkommensquellen für passives Einkommen in Polen. Wenn Sie eine Wohnung, Gewerbefläche oder ein Grundstück vermieten — und kein registrierter USt-Pflichtiger sind — ist die Pauschalsteuer (ryczałt) von 8,5% die einfachste Besteuerungsform.
🏠 Vermietung & Ryczałt 2026 — Satz 8,5% und USt-Befreiung
Die Vermietung von Immobilien ist die beliebteste Ryczałt-Tätigkeit. Satz 8,5%, USt-Befreiung bis 200.000 zł, PIT-28 einmal jährlich. Vergleichen Sie Privatvermietung mit Geschäftsvermietung (JDG).
Privatvermietung vs JDG — Vergleich
Die Rechtsform beeinflusst Steuern, USt und Kosten.
| Merkmal | 🔒 Privatvermietung | 🏢 Geschäftsvermietung (JDG, Ryczałt) |
|---|---|---|
| 📝 Registrierung | Keine — Finanzamt vor der ersten Vermietung informieren (PIT-2N / NIP-7) | Eintragung im CEIDG als Gewerbetätigkeit |
| 💸 Umsatzsteuer | Befreit (Vermietungsleistung) | Befreit bis zur Schwelle von 200.000 zł, danach optional aktiv |
| 📊 Steuersatz | 8,5% Ryczałt (oder Tarif) | 8,5% Ryczałt |
| 📋 Steuererklärung | PIT-28 einmal jährlich (bis 30. April) | PIT-28 einmal jährlich + monatliche Vorauszahlungen |
| 🧾 Abziehbare Kosten | ❌ Keine — Ryczałt vom Bruttoumsatz | ❌ Keine — Ryczałt vom Bruttoumsatz |
| 🏥 Sozialversicherung (ZUS) | ❌ Keine Pflichtbeiträge | ✅ ZUS-Pflicht (nach der Startförderung) |
🏠 USt-Befreiung
Die Vermietung von Immobilien ist umsatzsteuerbefreit, bis Sie 200.000 zł Jahresumsatz überschreiten. Danach können Sie befreit bleiben (bis 150.000 zł ohne USt) oder zum aktiven USt-Zahler werden. Wenn die Vermietung Teil einer JDG im Ryczałt ist, gilt die Schwelle für Ihre gesamte Tätigkeit.
📋 PIT-28-Erklärung
Ob privat oder JDG — Sie verrechnen die Steuer im PIT-28 bis zum 30. April des Folgejahres. Bei JDG zahlen Sie zusätzlich monatliche Vorauszahlungen bis zum 25. jedes Monats. Bei Privatvermietung gibt es keine Vorauszahlungen — Sie zahlen alles einmal im Jahr.
Wichtig: Auch bei Privatvermietung müssen Sie das Finanzamt vor der ersten Zahlung informieren (Formular NIP-7 oder NIP-8). Fehlende Meldung = Bußgeld. Der Ryczałt von 8,5% ist meist günstiger als der Tarif, wenn die Kosten niedrig sind (alte Wohnung, kein Kredit). Wenn Sie einen Kredit haben — prüfen Sie den Tarif, da Zinsen abziehbar sind.
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Kontaktieren wir uns →Basierend auf Art. 6 Abs. 1c des Pauschalsteuergesetzes (Dz.U. 2024 poz. 1245 geändert) — Satz 8,5% auf Vermietung. USt-Befreiung: Art. 43 Abs. 1 Nr. 36 und 38 des UStG. Umsatzschwelle: 200.000 zł (Art. 113 Abs. 1). Informationsmaterial — konsultieren Sie einen Steuerberater.
Satz der Pauschalsteuer für private Vermietung
Im Jahr 2026 beträgt der Satz der Pauschalsteuer für private Vermietung 8,5%. Dies betrifft die Vermietung von:
- Wohnungen und Häusern
- Gewerbeflächen
- Bau- und Agrargrundstücken
- Garagen und Stellplätzen
Bedingung: Die Vermietung muss außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit erfolgen — das bedeutet, die Immobilie ist nicht in CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej — Zentralregister der Gewerbetätigkeit) als Geschäftsvermögen eingetragen.
Wer kann die Pauschalsteuer von 8,5% nutzen?
Die Pauschalsteuer für private Vermietung steht Personen zu, die:
- Keine registrierten USt-Pflichtigen für diese Vermietung sind
- Keine gewerbliche Tätigkeit im Bereich Vermietung ausüben (Immobilie ist kein Geschäftsvermögen)
- Die Immobilie auf der Grundlage eines Mietvertrags vermieten (keiner Pacht)
Wenn Sie ein JDG (Jednoosobowa Działalność Gospodarcza — polnisches Einzelunternehmen) betreiben und die Immobilie Geschäftsvermögen ist — gilt der für Ihre Tätigkeit passende Pauschalsteuersatz, nicht der 8,5%-Satz für private Vermietung.
USt-Befreiung — bis zu 200 000 zł
Die private Vermietung ist von der USt befreit (Art. 43 Abs. 1 Ziff. 36 des USt-Gesetzes). Die Befreiung gilt jedoch nur, wenn Sie kein aktiver USt-Pflichtiger sind.
Wenn Sie sich freiwillig als USt-Pflichtiger für die Vermietung registrieren:
- Müssen Sie USt-Rechnungen ausstellen
- USt-Satz: 23% (23% auf Wohnungen, 8% auf Wohnräume in einigen Fällen)
- Müssen Sie JPK_V7 einreichen
- Verlieren Sie die Befreiung für die nächsten 5 Jahre
Die meisten privaten Vermieter bleiben bei der Pauschalsteuer von 8,5% ohne USt.
Wie wird die Pauschalsteuer auf Vermietung berechnet?
Einnahmenregister
Sie müssen ein einfaches Einnahmenregister aus der Vermietung führen. Jeden Monat:
- Datum der Einnahme
- Betrag (brutto = netto, da ohne USt)
- Vor- und Nachname des Mieters
- Adresse der Immobilie
Sie können keine Kosten von der Einnahme bei der Pauschalsteuer abziehen. Sie können jedoch abziehen:
- Den Krankenversicherungsbeitrag (9%) — wenn Sie keine anderen Einkünfte haben
- Freiwillige Sozialversicherungsbeiträge (ZUS — Zakład Ubezpieczeń Społecznych, polnischer Sozialversicherungsträger) — wenn Sie diese zahlen
PIT-28
Das Einkommen aus privater Vermietung mit Pauschalsteuer wird auf PIT-28 erklärt. Einreichungsfrist:
- Bis zum 30. April 2026 für das Jahr 2025
- Bis zum 30. April 2027 für das Jahr 2026
Private Vermietung vs. Gewerbliche Tätigkeit (JDG)
Der Unterschied ist entscheidend:
| Aspekt | Private Vermietung | Vermietung im Rahmen eines JDG | |--------|----------------|---------------------| | Pauschalsteuersatz | 8,5% | Abhängig vom PKD-Code (8,5–17%) | | USt | Befreit | Kann erforderlich sein | | Kosten | Nicht abziehbar | Abziehbar (bei Staffel/Linear) | | ZUS | Keine Pflichtbeiträge | ZUS-Pflicht | | Erklärung | PIT-28 | PIT-28 / PIT-36 / PIT-36L |
Wann wird Vermietung zur Gewerblichen Tätigkeit?
Das Finanzamt kann die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit einstufen, wenn:
- Sie mehrere Immobilien vermieten (systematisch, auf Gewinnerzielung)
- Sie Zusatzleistungen anbieten (Reinigung, Verpflegung, Rezeption)
- Sie Immobilien speziell für die Vermietung kaufen
In diesem Fall kann der Pauschalsteuersatz auf 12,5% oder 15% (Dienstleistungen) bzw. auf 23% USt steigen.
Mietvertrag-Muster für private Vermietung
Schlüsselelemente des Mietvertrags:
- Parteien — Vermieter und Mieter (Vorname, Nachname, PESEL, Adresse)
- Gegenstand — genaue Adresse und Beschreibung der Immobilie
- Miete — Betrag, Fälligkeit, Überweisungsmethode
- Kaution — normalerweise das 1–3-fache der Monatsmiete
- Laufzeit — Start- und Enddaten
- Nebenkostenabrechnung — Strom, Wasser, Gas, Internet
- Untervermietungsverbot — sofern im Vertrag nicht anders geregelt
- Schlussbestimmungen — Strafen, Kündigung, Gerichtsstand
Kurzzeitvermietung (Booking, Airbnb)
Die Kurzzeitvermietung ist eine separate Kategorie. Wenn Sie Zimmer über Booking oder Airbnb anbieten:
- Pauschalsteuersatz: 8,5% — wenn Sie Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung vermieten (Beherbergung)
- Pauschalsteuersatz: 12,5% oder 15% — bei umfassenden Beherbergungsleistungen (Rezeption, Reinigung)
- Kann als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden — dann ZUS und Registrierung
Weitere Details finden Sie in unserem Artikel über Vermietung über Booking und Airbnb.
Steuervorteile und Abzüge bei privater Vermietung
Bei der Pauschalsteuer für private Vermietung können Sie abziehen:
- Den Krankenversicherungsbeitrag (9%) — wenn Sie keine anderen von diesem Beitrag erfassten Einkünfte haben
- Die freiwillige Sozialversicherung (ZUS) — anteilig zum Limit
- IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego — individuelles Altersvorsorgekonto) — den eingezahlten Beitrag
- Steuervergünstigungen — Kinderfreibetrag, Rehabilitationsfreibetrag
Sie können keine Renovierungskosten, Verwaltungskosten oder Abschreibungen geltend machen.
FAQ
Muss ich ZUS für private Vermietung zahlen?
Nein. Private Vermietung begründet keine ZUS-Pflicht. Sie können Beiträge freiwillig einzahlen.
Zählt private Vermietung zum USt-Befreiungslimit von 200 000 zł?
Nein. Vermietung ist von der USt befreit (Art. 43), unabhängig vom Einnahmenbetrag. Die Grenze von 200 000 zł betrifft steuerpflichtige Verkäufe.
Kann ich Renovierungskosten abziehen?
Nein. Bei der Pauschalsteuer können Sie keine Kosten abziehen. Kosten sind nur bei Steuerstaffel oder Linearsteuer abziehbar.
Wie viel Steuer zahle ich bei 30 000 zł jährlicher Miete?
Pauschalsteuer: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł Steuer. Staffel: 30 000 − 12 000 (Freibetrag) = 18 000 → 3 240 zł (abzüglich Freibetrag).
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Hinweis: Private Vermietung mit Pauschalsteuer: Satz 8,5%, USt-befreit. Kein Kostenabzug möglich. PIT-28 bis zum 30. April. Vor Entscheidungsfindung einen Steuerberater konsultieren.
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