Privatvermietung mit Pauschalsteuer in Polen 2026 — 8,5 % und 12,5 %

Pauschalsteuersätze

Für Einnahmen aus der Privatvermietung gelten:

• 8,5 % — auf Einnahmen bis 100 000 zł im Jahr,
• 12,5 % — auf den über 100 000 zł hinausgehenden Betrag.

Die Grenze bezieht sich auf den Jahresumsatz. Bei Ehegatten, die Vermietungseinnahmen gemeinsam abrechnen, hängen die Regeln für diese Grenze davon ab, wer die Einnahmen versteuert und ob die entsprechende Erklärung abgegeben wurde.

Die Pauschalsteuer wird auf die Einnahmen und nicht auf das Einkommen berechnet. Renovierungskosten, Abschreibung, Zinsen und sonstige Kosten können nicht abgezogen werden.

Wann die Vermietung als privat gilt

Für die Einordnung sind weder allein die Zahl der Wohnungen noch ein Eintrag im Unternehmensregister (CEIDG) entscheidend. Maßgeblich sind die Organisation und der Umfang der Vermietung, ihre Kontinuität, die angebotenen Leistungen und die Frage, ob die Immobilie mit einer gewerblichen Tätigkeit verbunden ist.

Dieselbe Person kann in einer anderen Branche ein Einzelunternehmen (JDG) führen und gleichzeitig Einnahmen aus Privatvermietung erzielen. Der USt-Status und die Form der Einkommensteuer (PIT) sind getrennte Fragen.

Wann Einnahmen entstehen

Bei der Privatvermietung entstehen Einnahmen grundsätzlich, wenn das Geld tatsächlich eingeht oder dem Vermieter zur Verfügung gestellt wird.

Eine rückzahlbare Kaution stellt zum Zeitpunkt ihres Eingangs keine Einnahme dar, wenn sie laut Vertrag zurückzuzahlen ist. Der Teil, den der Eigentümer zur Begleichung eigener Forderungen einbehält, kann jedoch zu einer Einnahme werden.

Nebenkostenzahlungen müssen keine Einnahmen des Vermieters sein, wenn aus dem Vertrag eindeutig hervorgeht, dass der Mieter sie trägt und der Eigentümer lediglich die Zahlung vermittelt. Entscheidend ist, wie diese Gebühren im Vertrag geregelt und abgerechnet werden.

Zahlungsfrist für die Pauschalsteuer

Die Pauschalsteuer wird gezahlt:

• monatlich — bis zum 20. Tag des Folgemonats,
• vierteljährlich — nach Erfüllung der Voraussetzungen bis zum 20. Tag des auf das Quartal folgenden Monats.

Die Pauschalsteuer für Dezember oder das letzte Quartal ist bis zum 20. Januar des folgenden Steuerjahres zu entrichten.

Die Aussage, eine Privatvermietung werde ohne laufende Zahlungen erst einmal jährlich abgerechnet, ist falsch.

PIT-28

Die Einnahmen für 2026 werden in der PIT-28-Erklärung ausgewiesen, die 2027 im gesetzlichen Abrechnungszeitraum eingereicht wird, grundsätzlich vom 15. Februar bis zum 30. April.

Der Steuerfreibetrag von 30 000 zł gilt bei der Pauschalsteuer nicht. Die Steuer wird auf die dem jeweiligen Satz unterliegenden Einnahmen fällig, selbst wenn der Jahresbetrag unter 30 000 zł liegt.

USt bei der Vermietung einer Wohnung

Die Vermietung einer Wohnimmobilie auf eigene Rechnung ausschließlich zu Wohnzwecken ist von der USt gegenständlich befreit, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Befreiung:

• hängt nicht davon ab, ob der Vermieter in seinem JDG aktiver USt-Pflichtiger ist,
• umfasst eine kurzfristige Beherbergung nicht automatisch,
• setzt voraus, dass die Vermietung tatsächlich Wohnzwecken dient.

Ein aktiver USt-Pflichtiger kann eine solche Vermietung daher als steuerbefreiten Umsatz ausweisen.

Gewerberaum und Garage

Die Vermietung eines Gewerberaums, einer Garage oder eines Stellplatzes fällt nicht automatisch unter die Wohnraumbefreiung. Grundsätzlich unterliegt sie einem USt-Satz von 23 %, sofern der Vermieter nicht die subjektive Befreiung nutzt oder eine andere besondere Befreiung greift.

Die Grenze für die subjektive Befreiung beträgt 2026 240 000 zł Jahresumsatz; bei Aufnahme der Tätigkeit im Laufe des Jahres gilt sie anteilig. Bei der Berechnung der Grenze sind die gesetzlichen Regeln zur Einbeziehung von Immobilientransaktionen zu beachten — man darf nicht davon ausgehen, dass jede steuerbefreite Vermietung stets unberücksichtigt bleibt.

Kurzzeitvermietung

Beherbergungsleistungen über Booking, Airbnb oder eine ähnliche Plattform werden nicht genauso behandelt wie die langfristige Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken.

Mögliche Folgen sind:

• ein USt-Satz von 8 % für Beherbergungsleistungen, wenn der Steuerpflichtige die subjektive Befreiung nicht nutzt,
• der Bezug einer Dienstleistung aus dem Ausland hinsichtlich der von einer ausländischen Plattform erhobenen Provision,
• die Registrierung für die EU-Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (VAT-UE) vor dem Erwerb der entsprechenden EU-Dienstleistung,
• die Pflicht zur USt-Abrechnung auch für einen steuerbefreiten Steuerpflichtigen,
• die Einstufung einer organisierten Tätigkeit als Gewerbebetrieb.

Die Pauschalsteuersätze hängen von der steuerlichen Einordnung der Einnahmen ab. Die Sätze von 8,5 %, 12,5 % oder 15 % dürfen nicht automatisch allein aufgrund der Bezeichnung „Airbnb“ angewandt werden.

Vermietung, ZUS und Krankenversicherung

Die Privatvermietung allein begründet keine Pflicht zu Beiträgen zur Sozialversicherung (ZUS) oder zur Krankenversicherung.

Beiträge, die aufgrund eines geführten JDG gezahlt wurden, können nicht automatisch von den Einnahmen aus Privatvermietung abgezogen werden. Abzüge müssen der richtigen Einkunftsquelle zugeordnet und nach den Regeln der jeweiligen Besteuerungsform vorgenommen werden.

Dokumentation

Der Vermieter sollte Folgendes aufbewahren:

• den Vertrag und seine Nachträge,
• Zahlungsnachweise,
• Kautionsabrechnungen,
• eine Aufstellung der Einnahmen,
• Unterlagen zu den vom Mieter getragenen Gebühren,
• Rechnungen oder andere Abrechnungsbelege, sofern erforderlich,
• Nachweise über die Zahlung der Pauschalsteuer.

Wenn sich die Höhe der Einnahmen aus einem schriftlichen Vertrag und Überweisungen ergibt, ist eine gesonderte Aufzeichnung möglicherweise nicht nach denselben Regeln wie bei einer gewerblichen Tätigkeit erforderlich. Dennoch muss der Vermieter Zeitpunkt und Höhe der Einnahmen nachweisen können.

Die häufigsten Fehler

1. Anwendung des Satzes von 8,5 % ohne Berücksichtigung der Grenze von 100 000 zł.
2. Abrechnung der Privatvermietung nach der Steuerskala.
3. Zahlung der Pauschalsteuer erst mit der jährlichen PIT-28-Erklärung.
4. Annahme, dass die Wohnraumbefreiung nur bei einem von der USt befreiten Steuerpflichtigen gilt.
5. Anwendung der Wohnraumbefreiung auf einen Gewerberaum oder auf Beherbergungsleistungen.
6. Nichtabrechnung der USt auf die Provision einer ausländischen Plattform.
7. Abzug des Krankenversicherungsbeitrags aus einem JDG von der Privatvermietung ohne Rechtsgrundlage.
8. Gleichbehandlung jeder Kaution und sämtlicher Nebenkosten.

Quellen

• Podatki.gov.pl — Pauschalsteuer auf registrierte Einnahmen
• USt-Gesetz — Text im ISAP
• Gesetz über die pauschalierte PIT — ISAP

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Dieses Material ist allgemeiner Natur. Die Einordnung hängt vom Vertrag, von der Art der Räumlichkeiten, vom Vermietungszweck, von der USt und von der Organisation der Vermietung ab.