Alquiler por Booking y Airbnb en JDG en Polonia (2026)
Alquiler de corta duración por Booking, Airbnb en JDG en 2026. Ryczałt o IVA, tasas, límites, cuándo se convierte en actividad económica.
El alquiler de corta duración a través de Booking.com y Airbnb crece en Polonia. Pero la clasificación fiscal depende de si prestas servicios hoteleros o solo alquilas habitaciones.
En esta guía explico cómo funciona el alquiler por Booking y Airbnb en un JDG (empresa individual unipersonal) en 2026.
🛏️ Booking, Airbnb y ryczałt — tipos 8,5% vs 12,5%
Alquiler temporal a través de Booking.com o Airbnb: ¿cómo declararlo en ryczałt? El tipo depende de si es alquiler de habitaciones (8,5%) o servicios hoteleros (12,5%). Más IVA 8% y comisiones de plataforma.
Tipo 8,5%
El tipo 8,5% se aplica cuando alquilas habitaciones a huéspedes sin servicios hoteleros adicionales. Solo techo sobre la cabeza, desayuno opcional, sin limpieza diaria. Alquiler privado o JDG.
Tipo 12,5%
El tipo 12,5% se aplica cuando ofreces servicios de tipo hotelero: limpieza diaria, cambio de ropa de cama, recepción, servicios adicionales. Tratado como servicio hotelero.
💸 IVA 8%
Los servicios hoteleros y el alquiler temporal están sujetos a un IVA del 8% (no 23%). Esto se aplica al alquiler de habitaciones, plazas de alojamiento y servicios hoteleros. Umbral de exención: 200.000 zł de facturación anual — por debajo estás exento, por encima debes ser contribuyente activo de IVA.
Comisiones de plataforma
Booking.com y Airbnb cobran una comisión por cada reserva.
🔵 Booking.com
Comisión 10–15% por cada reserva (modelo CPC/híbrido). Emite factura con IVA por la comisión — puedes deducir el IVA (si eres contribuyente activo). La factura es gasto en ryczałt ❌ (el ryczałt no considera gastos).
🔴 Airbnb
Comisión 3% del anfitrión (Host-only fee) + tarifa de huésped 14–16%. Airbnb cobra al anfitrión — factura sin IVA (Airbnb tiene sede en el extranjero, reverse charge). Deducción de IVA: solo si eres contribuyente activo.
¿Cuándo el alquiler se convierte en negocio?
La frontera entre alquiler privado y actividad empresarial es clave.
Alquiler puntual de una habitación o apartamento — es alquiler privado, sin CEIDG. Declaras en PIT-28.
Alquiler regular y continuo a través de Booking/Airbnb, orientado al lucro — es actividad empresarial. Obligatorio inscribirse en CEIDG.
Si ofreces servicios hoteleros (limpieza, recepción, desayuno) — es un servicio hotelero. Tipo ryczałt 12,5% + IVA 8%.
Umbral de facturación: más de 200.000 zł al año debes ser contribuyente activo de IVA (no se necesita VAT-UE, pero sí registro de IVA).
Importante: Hacienda cuestiona cada vez más el estado de "alquiler privado" cuando se usa Booking/Airbnb de forma intensiva. Si tienes varios anuncios, marketing, sistema de reservas — ya es un negocio. Las multas por falta de CEIDG e IVA pueden ser significativas. Es más seguro registrar una JDG con ryczałt.
¿Tienes apartamento en Booking/Airbnb? Comprobemos cómo declararlo de forma óptima.
Hablemos →Basado en el art. 6 ap. 1c de la Ley del Impuesto Aforado (Dz.U. 2024 poz. 1245 modificada) — tipos 8,5% y 12,5%. IVA 8%: anexo 10 de la Ley del IVA, n.º 5 (servicios hoteleros). Umbral de IVA: art. 113 ap. 1 de la Ley del IVA. Comisiones: documentación de Booking.com y Airbnb. Material informativo — consulta a un asesor fiscal.
¿Ryczałt o IVA? — la división clave
Hay dos caminos:
1. Alquiler de habitaciones — ryczałt 8,5%
Si alquilas habitaciones en tu propia vivienda (o inmueble), sin servicios adicionales:
- Tasa de ryczałt: 8,5%
- Exento de IVA (hasta 200 000 zł al año)
- No requiere registro de IVA
- Liquidación en el PIT-28 (declaración anual del ryczałt)
2. Servicios hoteleros — ryczałt 12,5% o IVA 8%
Si ofreces servicios hoteleros completos:
- Recepción / atención a los huéspedes
- Limpieza diaria
- Comidas (desayunos)
- Cambio de ropa de cama y toallas
Tasa de ryczałt: 12,5% (servicios hoteleros). También puedes optar por el IVA — entonces 8% en servicios hoteleros (hasta 100 plazas).
¿Cuándo el alquiler se convierte en actividad económica?
La oficina tributaria considerará el alquiler de corta duración como actividad económica si:
- Sistematicidad — alquilas regularmente, con ánimo de lucro
- Servicios adicionales — limpieza, recepción, comidas
- Múltiples inmuebles — alquilas varios bienes
- Gestión profesional — sitio web, marketing, gestión
Cuando el alquiler se convierte en actividad:
- Debes inscribir el JDG en el CEIDG (registro central de actividades económicas)
- Debes pagar el ZUS (seguridad social polaca) o aprovechar la bonificación de inicio / ZUS preferencial
- La tasa de ryczałt puede subir al 12,5% o 15%
Tasas de ryczałt para el alquiler de corta duración
| Tipo de alquiler | Tasa de ryczałt | IVA | |------------------|-----------------|-----| | Alquiler de habitación (sin servicios) | 8,5% | Exento | | Servicios hoteleros (PKD 55) | 12,5% | 8% (hasta 100 plazas) | | Alquiler de larga duración | 8,5% | Exento | | Alquiler en JDG (hostelería) | 12,5% | 8% / 23% |
Booking y Airbnb — ¿quién cobra el dinero?
Booking.com
- El huésped paga directamente en el establecimiento (normalmente por transferencia o tarjeta)
- Booking cobra una comisión (normalmente 10–15%) — es tu coste deducible
- En el ryczałt no puedes deducir la comisión, pero en el IVA — sí
Airbnb
- El huésped paga a Airbnb, Airbnb te paga (menos la comisión ~3% + IVA de la comisión)
- Airbnb te emite una factura por la comisión
- La comisión de Airbnb es un coste — pero en el ryczałt no la deduces
IVA en el alquiler de corta duración
Exención de IVA (art. 43)
El alquiler privado (incluidas las habitaciones) está exento de IVA hasta 200 000 zł de ingresos anuales (límite de la exención subjetiva).
Registro de IVA — opción
Puedes registrarte voluntariamente como contribuyente del IVA. Entonces:
- 8% de IVA en servicios hoteleros (PKD 55.10.Z, 55.20.Z, 55.30.Z — hasta 100 plazas)
- 23% de IVA en servicios complementarios (lavandería, traslados, minibar)
- Debes emitir facturas con IVA y presentar el JPK_V7
¿Cuándo merece la pena estar en el IVA?
- Cuando tienes grandes gastos (reformas, equipamiento, muebles)
- Cuando tus competidores están en el IVA y puedes deducir el IVA de tus compras
- Cuando alquilas a turistas extranjeros (pueden beneficiarse de devolución de IVA)
Impuesto sobre el arrendatario — las plataformas y tú
Booking y Airbnb son plataformas intermediarias. No son parte del contrato de alquiler — el contrato lo celebras con el huésped.
Pero en materia de IVA:
- Booking cobra comisión + IVA de la comisión
- Airbnb cobra comisión + IVA de la comisión
- Tú respondes de tu propio impuesto (ryczałt o IVA)
ZUS y alquiler de corta duración
Alquiler privado — sin ZUS
Si alquilas de forma privada (no en JDG), no pagas ZUS por ese alquiler.
Alquiler en JDG — ZUS obligatorio
Cuando el alquiler es actividad económica:
- Bonificación de inicio (6 meses sin cotizaciones sociales)
- ZUS pequeño preferencial (2 años, base 1 441,80 zł)
- ZUS grande (base 5 652 zł)
- Cotización sanitaria siempre obligatoria (ryczałt: 461,66 / 699,11 / 1 258,39 zł/mes)
Preguntas frecuentes
¿Booking retiene el impuesto en la fuente?
No. Booking solo cobra la comisión. El impuesto (ryczałt o IVA) lo liquidas tú mismo.
¿Airbnb comunica ingresos al fisco?
Airbnb puede estar sujeto a la normativa europea de transparencia (DAC7) — los datos pueden transmitirse a la administración tributaria.
¿Puedo tener ryczałt del 8,5% y 12,5% al mismo tiempo?
Sí, si tienes diferentes fuentes de ingresos. El alquiler de habitaciones (8,5%) y los servicios hoteleros (12,5%) se liquidan por separado.
¿Tengo que emitir facturas con IVA?
Solo si eres contribuyente activo del IVA. En el ryczałt no emites facturas con IVA — el justificante es el contrato de alquiler o el recibo.
¿Necesitas ayuda?
Llevo la contabilidad de JDG — alquiler de corta duración, Booking, Airbnb, ryczałt, IVA. Desde 49 zł + IVA al mes.
Escríbeme a [email protected] o visita oxyok.com/pl.
Aviso: Alquiler por Booking/Airbnb: ryczałt 8,5% (alquiler de habitaciones) o 12,5% (servicios hoteleros). Exención de IVA hasta 200 000 zł. Antes de decidir, consulta con un contable.
¿Tienes dudas sobre contabilidad?
Llevo la contabilidad de autónomos desde 49 zł + IVA al mes.
Ponte en contacto