Домашний офис в JDG — какие расходы на квартиру можно вычесть в Польше (2026)

Бизнес из дома: вычет электричества, интернета, процентов по кредиту, ремонта. Пропорция по метражу, ryczałt vs KPiR, подводные камни.

Ведёте JDG из дома? Вы можете вычесть часть расходов на квартиру — электричество, газ, интернет, налог на недвижимость и даже проценты по ипотеке. Краткий ответ: да, но пропорционально площади офиса и только если вы рассчитываетесь по налоговой шкале или линейному налогу.

На паушальном налоге (ryczałt) эти расходы вы не вычтете вовсе.

Ниже я разбираю тему шаг за шагом — что конкретно можно включить в расходы, как рассчитать пропорцию и где кроются подводные камни.

Что можно вычесть

Если вы выделили в квартире рабочее место — комнату или её часть — вы можете отнести на расходы на получение дохода (KUP) пропорциональную долю следующих платежей:

Электричество — счета за электроэнергию, пропорционально метражу офиса.
Газ и отопление — в той же пропорции по метражу.
Интернет — здесь действует специальное правило (подробнее в отдельной секции ниже).
Административная квартплата — платежи кооперативу или товариществу собственников.
Налог на недвижимость — решение от гмины, пропорционально.
Вода и канализация — если часть воды используется в коммерческих целях (напр. мытьё рук, уборка офиса).
Проценты по ипотечному кредиту — да, это возможно. Подтверждает индивидуальная интерпретация DKIS (Дирекция налоговой палаты).
Страхование квартиры — пропорционально офисной площади.

Ключевое правило: вы вычитаете только ту часть расхода, которая соответствует доле площади офиса во всей квартире. Здесь нет места для произвола — пропорция должна быть исчислимой и обоснованной при проверке.

Как рассчитать пропорцию

Наиболее распространённый и принимаемый налоговыми органами метод — пропорция по метражу. Вы делите офисную площадь на общую площадь квартиры.

Числовой пример

Квартира площадью 60 м². На офис вы выделяете 10 м².

10 м² / 60 м² = 0,1667 = 16,67%

Счёт за электричество в данном месяце — 200 zł.

200 zł × 16,67% = 33,33 zł

33 zł вы включаете в расходы фирмы. Остальное — личный расход.

Та же пропорция действует для газа, квартплаты, налога на недвижимость, страхования и процентов по кредиту. Рассчитали один раз — применяете ко всем постоянным платежам.

Что если офис — часть комнаты?

Вам не нужна отдельная комната. Вы можете выделить часть комнаты — например, рабочий стол и прилегающую территорию площадью 4 м² в гостиной 20 м². Тогда доля — 4/60. Важно, чтобы пространство реально использовалось для деятельности и его можно было чётко указать.

Интернет — специальное правило

Интернет — исключение в хорошем смысле. Вместо пропорции по метражу вы можете применить пропорцию по времени — то есть вычесть долю часов, в которые вы пользуетесь сетью в коммерческих целях.

Почему это выгоднее? Потому что метраж не отражает того, насколько интенсивно вы используете соединение. Если вы работаете за компьютером 8 часов в день, временная пропорция может оказаться значительно выше 16%.

Пример

Интернет стоит 50 zł/месяц. Вы работаете удалённо 8 часов в день в течение 22 дней в месяце. Для личных целей вы пользуетесь сетью в среднем 4 часа в день после работы.

Рабочее время: 8 ч × 22 дня = 176 ч
Личное время: 4 ч × 22 дня = 88 ч (+ выходные)

Рабочая пропорция:

176 / (176 + 88 + выходные) ≈ 45–55%

Вместо 16% по метражу вы можете вычесть ок. 50% счёта за интернет. Это реальная разница.

Внимание: вы должны уметь обосновать этот расчёт. Записывайте, как вы считаете часы — метод не обязан быть точным до минуты, но должен быть логичным и воспроизводимым.

Паушальный налог (ryczałt) — внимание

На паушальном налоге вы не вычтете никаких расходов на квартиру. Паушальный налог — это налог с дохода, без права на расходы на получение дохода (KUP).

Если вы ведёте деятельность на ryczałt (напр. IT-услуги по ставке 12% или 8,5%), расходы на электричество, интернет или проценты просто не существуют в вашем расчёте. Независимо от того, работаете ли вы из дома или из офисного центра.

Это одна из главных причин, по которой стоит просчитать, действительно ли ryczałt выгоден, когда у вас есть значительные постоянные расходы. Иногда переход на линейный налог (19%) с правом на KUP даёт более низкий реальный налог.

Амортизация квартиры — конец с 2023 года

С 2023 года вы не можете амортизировать жилые здания и помещения, используемые в предпринимательской деятельности. Это следует из ст. 22c ч. 2 Закона о PIT. Это жёсткое ограничение — без исключений.

Что это означает на практике?

Вы не вводите квартиру в реестр основных средств для амортизации.
Вы не делаете амортизационные отчисления от стоимости недвижимости.
Вы не вычитаете «износ» квартиры в расходы.

Вы по-прежнему можете вычитать текущие эксплуатационные расходы (электричество, газ, интернет, квартплату) — потому что это не амортизация. Но сама стоимость здания или помещения не подлежит отчислениям.

Если до 2023 года вы амортизировали жилое помещение, отчисления завершены. Вы не можете их продолжить или «дозавершить» оставшуюся стоимость.

Ремонт vs улучшение

Это различие имеет большое налоговое значение.

Ремонт = разовый расход

Обычный ремонт — покраска стен, замена повреждённых панелей, починка крана — это разовый расход. Вы включаете его в KPiR в месяце несения расхода (пропорционально метражу офиса, если ремонт касается всей квартиры, либо на 100%, если только офиса).

Пример: покраска офиса за 1 500 zł (фактура, материалы + работа) = 1 500 zł в расходах в этом месяце.

Улучшение = увеличение стоимости основного средства

Если расход является улучшением — то есть модернизацией, расширением, перестройкой, установкой чего-то нового, что повышает стоимость недвижимости — он увеличивает первоначальную стоимость основного средства.

И тут возникает проблема: поскольку жилое помещение нельзя амортизировать (см. секцию выше), улучшение также не будет списано через отчисления. Расход «висит» в стоимости основного средства, но не генерирует расходов.

Когда расход — улучшение? Когда он существенно меняет свойства или стоимость недвижимости — напр. возведение перегородки, монтаж полноценной системы кондиционирования, переделка электропроводки на трёхфазную.

Граница между ремонтом и улучшением бывает тонкой и зависит от масштаба и характера работ. В случае сомнений стоит проконсультироваться с бухгалтером.

Оснащение офиса

Оборудование и мебель для офиса вы рассчитываете иначе, чем расходы на квартиру.

Оборудование, используемое исключительно в фирме = 100% в расходах

Рабочий стол, кресло, компьютер, монитор, принтер — если вы используете их только в предпринимательской деятельности, вы вычитаете 100% расхода. Без пропорции по метражу, без деления.

Компьютер за 4 000 zł = 4 000 zł в расходах (или амортизация, если стоит более 10 000 zł — но это редко для отдельного оборудования).
Рабочий стол за 800 zł = 800 zł разово в KPiR.

Совместное оборудование = пропорция по метражу

Если что-то используется как в личных, так и в коммерческих целях — например, холодильник, кухонная мебель, ванная мебель — вы вычитаете часть пропорционально площади офиса.

Холодильник за 1 500 zł, квартира 60 м², офис 10 м²:

1 500 zł × 16,67% = 250 zł

250 zł в расходах. Остальное — личный расход.

Логика та же, что и с эксплуатационными расходами — пропорция по метражу определяет «коммерческую часть» имущества, используемого совместно.

Практические вопросы

Документация

Каждый вычитаемый расход должен быть задокументирован — фактурой или счётом на ваше имя (или кооператива, если это квартплата). Счёт за электричество с двумя именами (вашим и супруга/супруги) — вы вычитаете свою часть пропорции.

Кооператив / товарищество

Если квартира в кооперативе собственности или в кооперативном собственническом праве на помещение — вы по-прежнему можете вычитать расходы. Право собственности на землю здесь не является условием. Важно то, что вы несёте эксплуатационные расходы и используете помещение в деятельности.

Супруг(а)

Если супруг(а) также ведёт деятельность или находится на ryczałt — расходы вы делите по доле каждого из вас. Вы не вычитаете всю коммерческую пропорцию, если вторая половина тоже имеет фирму в той же квартире.

Отсутствие выделенного офиса

Если вы работаете «где попало» — то на диване, то на кухне — вы не можете вычесть расходы на квартиру. У вас должно быть выделенное, чётко определяемое офисное пространство. Это не обязательно отдельная комната, но должно быть конкретно определено.

Самые частые ошибки

Вычет на ryczałt — ryczałt не допускает никаких KUP, в том числе расходов на квартиру.
Вычет 100% электричества или газа — всегда пропорция по метражу, если только у вас нет задокументированного потребления исключительно для фирмы.
Амортизация квартиры после 2023 — недопустимо, ст. 22c ч. 2 PIT.
Учёт улучшений как ремонта — если это модернизация, повышающая стоимость, это не разовый расход.
Отсутствие выделенного рабочего места — «работаю из дома» недостаточно, нужно конкретное пространство.
Слишком высокая пропорция интернета без обоснования — если вы вычитаете 90% счёта, вы должны уметь это защитить.

Резюме

Домашний офис — это реальная налоговая экономия, но только если делать это правильно. Самые важные правила:

Шкала или линейный налог — да, вы вычитаете. Паушальный налог (ryczałt) — нет.
Пропорция по метражу для большинства постоянных расходов.
Пропорция по времени для интернета — часто выгоднее.
Нет амортизации квартиры с 2023.
Ремонт = разовый расход; улучшение = увеличение стоимости (и проблема с расчётом).
Фирменное оборудование = 100%, совместное оборудование = пропорция.

Нужно упорядочить расходы на домашний офис?

Oxyok ведёт бухгалтерию JDG — включая правильный расчёт расходов на квартиру, пропорций и учёта оборудования. Бухгалтерия от 49 zł + VAT в месяц.

Напишите Павлу или посмотрите бухгалтерию Oxyok.

Материал носит общий характер. Индивидуальную пропорцию и квалификацию расходов (ремонт vs улучшение) стоит обсудить со своим бухгалтером.

Источники

Based on Polish tax regulations.