Аренда через Booking и Airbnb в JDG в Польше 2026
Краткосрочная аренда через Booking, Airbnb в JDG в Польше в 2026 году. Рышалт или НДС, ставки, лимиты, когда становится деятельностью.
Краткосрочная аренда через Booking.com и Airbnb растёт в Польше. Но налоговая классификация зависит от того, оказываете ли вы гостиничные услуги или только сдаёте комнаты.
В этом руководстве объясняю, как аренда через Booking и Airbnb работает в JDG в 2026 году.
🛏️ Booking, Airbnb и ричажт — ставки 8,5% vs 12,5%
Краткосрочная аренда через Booking.com или Airbnb: как рассчитать на ричажте? Ставка зависит от того, аренда это комнат (8,5%) или гостиничные услуги (12,5%). Плюс НДС 8% и комиссии платформ.
Ставка 8,5%
Ставка 8,5% применяется, когда вы сдаёте комнаты гостям без дополнительных гостиничных услуг. Только крыша над головой, завтрак опционально, без ежедневной уборки. Частная аренда или ИП.
Ставка 12,5%
Ставка 12,5% применяется, когда вы предоставляете гостиничные услуги: ежедневная уборка, смена белья, рецепция, дополнительные услуги для гостей. Рассматривается как гостиничная услуга.
💸 НДС 8%
Гостиничные услуги и краткосрочная аренда облагаются ставкой НДС 8% (не 23%). Это касается аренды комнат, мест для ночёвки и гостиничных услуг. Порог освобождения: 200 000 zł годового оборота — ниже вы освобождены, выше должны быть активным плательщиком НДС.
Комиссии платформ
Booking.com и Airbnb взимают комиссию с каждого бронирования.
🔵 Booking.com
Комиссия 10–15% с каждого бронирования (модель CPC/гибридная). Они выставляют счёт НДС на комиссию — вы можете вычесть НДС (если вы активный плательщик). Счёт является расходом при ричажте ❌ (ричажт не учитывает расходы).
🔴 Airbnb
Комиссия 3% от хозяина (Host-only fee) + сбор гостя 14–16%. Airbnb взимает комиссию с хозяина — счёт без НДС (Airbnb базируется за рубежом, reverse charge). Вычет НДС: только если вы активный плательщик НДС.
Когда аренда становится бизнесом?
Граница между частной арендой и предпринимательской деятельностью имеет ключевое значение.
Единичная сдача комнаты или квартиры — это частная аренда, без CEIDG. Вы рассчитываете на PIT-28.
Регулярная, постоянная сдача через Booking/Airbnb, ориентированная на прибыль — это предпринимательская деятельность. Требуется регистрация в CEIDG.
Если вы предлагаете гостиничные услуги (уборка, рецепция, завтрак) — это гостиничная услуга. Ставка ричажта 12,5% + НДС 8%.
Порог оборота: выше 200 000 zł в год вы должны стать активным плательщиком НДС (VAT-UE не нужен, но регистрация НДС обязательна).
Важно: Налоговая инспекция всё чаще оспаривает статус «частной аренды» при интенсивном использовании Booking/Airbnb. Если у вас много объявлений, маркетинг, система бронирования — это уже бизнес. Штрафы за отсутствие CEIDG и НДС могут быть значительными. Безопаснее зарегистрировать ИП и ричажт.
Есть апартаменты на Booking/Airbnb? Проверим, как оптимально это рассчитать.
Свяжемся →На основе ст. 6 ч. 1c Закона о паушальном налоге (Dz.U. 2024 poz. 1245 с изм.) — ставки 8,5% и 12,5%. НДС 8%: приложение 10 Закона о НДС, п. 5 (гостиничные услуги). Порог НДС: ст. 113 ч. 1 Закона о НДС. Комиссии платформ: документация Booking.com и Airbnb. Информационный материал — проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
Рышалт или НДС? — ключевое разделение
Есть два пути:
1. Аренда комнат — рышалт 8,5%
Если сдаёте комнаты в собственной квартире (или собственной недвижимости), без дополнительных услуг:
- Ставка рышалта (ryczałt — упрощённое налогообложение в виде фиксированного процента от дохода): 8,5%
- Освобождено от НДС (до 200 000 zł в год)
- Не требует регистрации НДС
- Расчёт на PIT-28
2. Гостиничные услуги — рышалт 12,5% или НДС 8%
Если предлагаете гостиничные услуги в полном объёме:
- Рецепция / обслуживание гостей
- Ежедневная уборка
- Питание (завтраки)
- Замена постельного белья и полотенец
Ставка рышалта: 12,5% (гостиничные услуги). Вы также можете перейти на НДС — тогда 8% на гостиничные услуги (до 100 мест).
Когда аренда становится предпринимательской деятельностью?
Налоговая (Urząd Skarbowy) признаёт краткосрочную аренду предпринимательской деятельностью, если:
- Систематичность — сдаёте регулярно, с целью прибыли
- Дополнительные услуги — уборка, рецепция, питание
- Несколько объектов — сдаёте несколько недвижимостей
- Профессиональное обслуживание — веб-сайт, маркетинг, управление
Когда аренда становится деятельностью:
- Должны зарегистрировать JDG в CEIDG
- Должны платить ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych — управление социального страхования) или воспользоваться льготой на старт / льготным ZUS
- Ставка рышалта может возрасти до 12,5% или 15%
Ставки рышалта для краткосрочной аренды
| Тип аренды | Ставка рышалта | НДС | |----------------|-----------------|-----| | Аренда комнаты (без услуг) | 8,5% | Освобождено | | Гостиничные услуги (PKD 55) | 12,5% | 8% (до 100 мест) | | Долгосрочная аренда | 8,5% | Освобождено | | Аренда в JDG (гостиничное дело) | 12,5% | 8% / 23% |
Booking и Airbnb — кто получает деньги?
Booking.com
- Гость платит непосредственно в объекте (чаще всего переводом или картой)
- Booking взимает комиссию (обычно 10–15%) — это ваш расход для получения дохода
- На рышалте вы не можете вычесть комиссию, но на НДС — да
Airbnb
- Гость платит Airbnb, Airbnb выплачивает вам (минус комиссия ~3% + НДС с комиссии)
- Airbnb выставляет вам счёт на комиссию
- Комиссия Airbnb является расходом — но на рышалте не вычтете
НДС от краткосрочной аренды
Освобождение от НДС (art. 43)
Частная аренда (в т.ч. комнат) освобождена от НДС до 200 000 zł в год дохода (лимит субъектного освобождения).
Регистрация НДС — опция
Вы можете добровольно зарегистрироваться как плательщик НДС. Тогда:
- 8% НДС на гостиничные услуги (PKD 55.10.Z, 55.20.Z, 55.30.Z — до 100 мест)
- 23% НДС на сопутствующие услуги (стирка, трансферы, мини-бар)
- Должны выставлять счета-фактуры НДС и подавать JPK_V7
Когда НДС выгоден?
- Когда у вас большие расходы (ремонты, оборудование, мебель)
- Когда конкуренты на НДС и вы можете вычесть НДС от покупок
- Когда сдаёте иностранным туристам (возможен VAT-refund)
Налог с арендатора — платформы и вы
Booking и Airbnb являются платформами-посредниками. Они не являются стороной договора аренды — договор вы заключаете с гостем.
Но в части НДС:
- Booking взимает комиссию + НДС с комиссии
- Airbnb взимает комиссию + НДС с комиссии
- Вы отвечаете за свой налог (рышалт или НДС)
ZUS и краткосрочная аренда
Частная аренда — без ZUS
Если сдаёте частно (не в JDG), не платите ZUS от этой аренды.
Аренда в JDG — обязательный ZUS
Когда аренда — предпринимательская деятельность:
- Льгота на старт (6 месяцев без социальных взносов)
- Малый ZUS льготный (2 года, база 1 441,80 zł)
- Большой ZUS (база 5 652 zł)
- Медицинский взнос всегда обязателен (рышалт: 461.66 / 699.11 / 1 258.39 zł/мес.)
FAQ
Взимает ли Booking налог у источника?
Нет. Booking взимает только комиссию. Налог (рышалт или НДС) вы рассчитываете самостоятельно.
Сообщает ли Airbnb о доходах в налоговую?
Airbnb может подпадать под европейские правила прозрачности (DAC7) — данные могут передаваться в налоговую.
Могу ли я иметь рышалт 8,5% и 12,5% одновременно?
Да, если у вас разные источники доходов. Аренда комнат (8,5%) и гостиничные услуги (12,5%) вы рассчитываете отдельно.
Должен ли я выставлять счета-фактуры НДС?
Только если вы активный плательщик НДС. На рышалте не выставляете счета НДС — подтверждением является договор аренды или счёт.
Нужна помощь?
Веду бухгалтерию JDG — краткосрочная аренда, Booking, Airbnb, рышалт, НДС. От 49 zł + НДС ежемесячно.
Пишите на [email protected] или зайдите на oxyok.com/pl.
Внимание: Аренда через Booking/Airbnb: рышалт 8,5% (аренда комнат) или 12,5% (гостиничные услуги). Освобождение от НДС до 200 000 zł. Перед принятием решения проконсультируйтесь с бухгалтером.