Oxyok Logo
Oxyok
← ← Назад до блогу
· 7 хв· Paweł Woś

Оренда через Booking та Airbnb в JDG у Польщі 2026

Короткострокова оренда через Booking, Airbnb в JDG у Польщі у 2026 році. Ринзальт чи ПДВ, ставки, ліміти, коли стає діяльністю.

bookingairbnbкороткострокова орендаринзальтJDG2026

Короткострокова оренда через Booking.com та Airbnb зростає у Польщі. Але податкова класифікація залежить від того, чи надаєте ви готельні послуги, чи лише здаєте кімнати.

У цьому посібнику пояснюю, як оренда через Booking та Airbnb працює в JDG у 2026 році.

🛏️ Booking, Airbnb та ричажт — ставки 8,5% vs 12,5%

Короткострокова оренда через Booking.com або Airbnb: як розрахувати на ричажті? Ставка залежить від того, чи це оренда кімнат (8,5%), чи готельні послуги (12,5%). Плюс ПДВ 8% та комісії платформ.

Оренда кімнат
8,5%
Ставка 8,5%

Ставка 8,5% діє, коли ви здаєте кімнати гостям без додаткових готельних послуг. Тільки дах над головою, сніданок опціонально, без щоденного прибирання. Приватна оренда або ФОП.

Готельні послуги
12,5%
Ставка 12,5%

Ставка 12,5% діє, коли ви надаєте готельні послуги: щоденне прибирання, зміна білизни, рецепція, додаткові послуги для гостей. Розглядається як готельна послуга.

💸 ПДВ 8%

Готельні послуги та короткострокова оренда підлягають ставці ПДВ 8% (не 23%). Це стосується оренди кімнат, місць для ночівлі та готельних послуг. Поріг звільнення: 200 000 zł річного обороту — нижче ви звільнені, вище повинні бути активним платником ПДВ.

Комісії платформ

Booking.com та Airbnb стягують комісію з кожного бронювання.

🔵 Booking.com

Комісія 10–15% з кожного бронювання (модель CPC/гібридна). Вони виставляють рахунок ПДВ на комісію — ви можете відрахувати ПДВ (якщо ви активний платник). Рахунок є витратою при ричажті ❌ (ричажт не враховує витрати).

🔴 Airbnb

Комісія 3% від власника (Host-only fee) + збір гостя 14–16%. Airbnb стягує комісію з власника — рахунок без ПДВ (Airbnb має штаб-квартиру за кордоном, reverse charge). Відрахування ПДВ: лише якщо ви активний платник ПДВ.

Коли оренда стає бізнесом?

Межа між приватною орендою та підприємницькою діяльністю є ключовою.

Крок 1

Одноразова здача кімнати або квартири — це приватна оренда, без CEIDG. Розраховуєте на PIT-28.

Крок 2

Регулярна, безперервна здача через Booking/Airbnb, орієнтована на прибуток — це підприємницька діяльність. Потрібна реєстрація в CEIDG.

Крок 3

Якщо ви пропонуєте готельні послуги (прибирання, рецепція, сніданок) — це готельна послуга. Ставка ричажту 12,5% + ПДВ 8%.

Крок 4

Поріг обороту: вище 200 000 zł на рік ви повинні стати активним платником ПДВ (VAT-UE не потрібен, але реєстрація ПДВ обов'язкова).

Важливо: Податкова інспекція все частіше оскаржує статус «приватної оренди» при інтенсивному використанні Booking/Airbnb. Якщо у вас багато оголошень, маркетинг, система бронювання — це вже бізнес. Штрафи за відсутність CEIDG та ПДВ можуть бути значними. Безпечніше зареєструвати ФОП та ричажт.

Маєте апартаменти на Booking/Airbnb? Перевіримо, як оптимально це розрахувати.

Зв'яжімося →

На основі ст. 6 ч. 1c Закону про паушальний податок (Dz.U. 2024 poz. 1245 зі зм.) — ставки 8,5% та 12,5%. ПДВ 8%: додаток 10 Закону про ПДВ, п. 5 (готельні послуги). Поріг ПДВ: ст. 113 ч. 1 Закону про ПДВ. Комісії платформ: документація Booking.com та Airbnb. Інформаційний матеріал — проконсультуйтеся з податковим радником.

Ринзальт чи ПДВ? — ключовий поділ

Є два шляхи:

1. Оренда кімнат — ринзальт 8,5%

Якщо здаєте кімнати у власній квартирі (або власній нерухомості), без додаткових послуг:

  • Ставка ринзальту (ryczałt — спрощене оподаткування у вигляді фіксованого відсотка від доходу): 8,5%
  • Звільнено від ПДВ (до 200 000 zł на рік)
  • Не потребує реєстрації ПДВ
  • Розрахунок на PIT-28

2. Готельні послуги — ринзальт 12,5% або ПДВ 8%

Якщо пропонуєте готельні послуги в повному обсязі:

  • Рецепція / обслуговування гостей
  • Щоденне прибирання
  • Харчування (сніданки)
  • Заміна постільної білизни та рушників

Ставка ринзальту: 12,5% (готельні послуги). Ви також можете перейти на ПДВ — тоді 8% на готельні послуги (до 100 місць).

Коли оренда стає підприємницькою діяльністю?

Податкова (Urząd Skarbowy) визнає короткострокову оренду підприємницькою діяльністю, якщо:

  1. Систематичність — здаєте регулярно, з метою прибутку
  2. Додаткові послуги — прибирання, рецепція, харчування
  3. Кілька об'єктів — здаєте кілька нерухомостей
  4. Професійне обслуговування — вебсайт, маркетинг, управління

Коли оренда стає діяльністю:

  • Повинні зареєструвати JDG в CEIDG
  • Повинні сплачувати ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych — управління соціального страхування) або скористатися пільгою на старт / пільговим ZUS
  • Ставка ринзальту може зрости до 12,5% або 15%

Ставки ринзальту для короткострокової оренди

| Тип оренди | Ставка ринзальту | ПДВ | |----------------|-----------------|-----| | Оренда кімнати (без послуг) | 8,5% | Звільнено | | Готельні послуги (PKD 55) | 12,5% | 8% (до 100 місць) | | Довгострокова оренда | 8,5% | Звільнено | | Оренда в JDG (готельна справа) | 12,5% | 8% / 23% |

Booking та Airbnb — хто отримує гроші?

Booking.com

  • Гість платить безпосередньо в об'єкті (найчастіше переказом або карткою)
  • Booking стягує комісію (зазвичай 10–15%) — це ваш витрати для отримання доходу
  • На ринзальті ви не можете відрахувати комісію, але на ПДВ — так

Airbnb

  • Гість платить Airbnb, Airbnb виплачує вам (мінус комісія ~3% + ПДВ від комісії)
  • Airbnb виставляє вам рахунок на комісію
  • Комісія Airbnb є витратами — але на ринзальті не відрахуєте

ПДВ від короткострокової оренди

Звільнення від ПДВ (art. 43)

Приватна оренда (в т.ч. кімнат) звільнена від ПДВ до 200 000 zł на рік доходу (ліміт суб'єктного звільнення).

Реєстрація ПДВ — опція

Ви можете добровільно зареєструватися як платник ПДВ. Тоді:

  • 8% ПДВ на готельні послуги (PKD 55.10.Z, 55.20.Z, 55.30.Z — до 100 місць)
  • 23% ПДВ на супутні послуги (прання, трансфери, міні-бар)
  • Повинні виписувати рахунки-фактури ПДВ і подавати JPK_V7

Коли ПДВ вигідний?

  • Коли маєте великі витрати (ремонти, обладнання, меблі)
  • Коли конкуренти на ПДВ і ви можете відрахувати ПДВ від покупок
  • Коли здаєте іноземним туристам (можливий VAT-refund)

Податок з орендаря — платформи та ви

Booking та Airbnb є платформами-посередниками. Вони не є стороною договору оренди — договір укладаєте з гостем.

Але в частині ПДВ:

  • Booking стягує комісію + ПДВ від комісії
  • Airbnb стягує комісію + ПДВ від комісії
  • Ви відповідаєте за свій податок (ринзальт або ПДВ)

ZUS та короткострокова оренда

Приватна оренда — без ZUS

Якщо здаєте приватно (не в JDG), не платите ZUS від цієї оренди.

Оренда в JDG — обов'язковий ZUS

Коли оренда — підприємницька діяльність:

  • Пільга на старт (6 місяців без соціальних внесків)
  • Малий ZUS пільговий (2 роки, база 1 441,80 zł)
  • Великий ZUS (база 5 652 zł)
  • Медичний внесок завжди обов'язковий (ринзальт: 461.66 / 699.11 / 1 258.39 zł/міс.)

FAQ

Чи стягує Booking податок біля джерела?

Ні. Booking стягує лише комісію. Податок (ринзальт або ПДВ) розраховуєте самостійно.

Чи повідомляє Airbnb про доходи в податкову?

Airbnb може підпадати під європейські правила прозорості (DAC7) — дані можуть передаватися в податкову.

Чи можу я мати ринзальт 8,5% та 12,5% одночасно?

Так, якщо маєте різні джерела доходів. Оренда кімнат (8,5%) та готельні послуги (12,5%) розраховуєте окремо.

Чи повинен я виписувати рахунки-фактури ПДВ?

Лише якщо ви активний платник ПДВ. На ринзальті не виписуєте рахунки ПДВ — підтвердженням є договір оренди або рахунок.

Потрібна допомога?

Веду бухгалтерію JDG — короткострокова оренда, Booking, Airbnb, ринзальт, ПДВ. Від 49 zł + ПДВ щомісяця.

Пишіть на [email protected] або відвідайте oxyok.com/pl.

Увага: Оренда через Booking/Airbnb: ринзальт 8,5% (оренда кімнат) або 12,5% (готельні послуги). Звільнення від ПДВ до 200 000 zł. Перед прийняттям рішення проконсультуйтеся з бухгалтером.

Маєте питання про бухгалтерію?

Я веду бухгалтерію для одноосібних підприємців від 49 zł + ПДВ на місяць.

Зв'язатися
Оренда через Booking та Airbnb в JDG у Польщі 2026